Mua đất nền chưa có sổ đỏ có thể gặp rủi ro pháp lý nào?

Một trong số những rủi ro mà bất kỳ một người mua nào cũng muốn tránh đó là mua phải đất nền chưa có sổ đỏ. Bởi vì chúng là một trong số những yếu tố khiến người mua phải chịu những rủi ro không đáng có và thậm chí rơi vào tình trạng “tiền mất tật mang”. Dù rõ ràng rằng, mua đất nền với pháp lý không rõ ràng, người mua sẽ sở hữu với giá cực hời. Tuy nhiên, đi kèm với đó sẽ giống như việc anh chị đi chợ nhưng lựa chọn “con cá ươn”. Bán không được mà giữ lại cũng chẳng xong.

Với các anh chị đã từng đầu tư đất nền hoặc bất động sản, anh chị sẽ thấu hiểu được tính quan trọng của pháp lý với bất động sản quan trọng như thế nào. Trong bài viết này Nghĩa cũng sẽ thông tin những vấn đề cơ bản sau đây:

Quy định của pháp luật, cơ sở pháp lý liên quan đến giao dịch đất nền
Các rủi ro pháp lý nếu đất nền chưa có sổ đỏ

Mua đất nền không có sổ đỏ dễ gặp nhiều rủi ro

Mục lục

1. Quy định của pháp luật, cơ sở pháp lý liên quan đến giao dịch đất nền

Để anh chị nắm được những quy định của pháp luật và cơ sở pháp lý khi thực hiện giao dịch đất nền. Nghĩa gửi đến anh chị thông tin về pháp lý tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Cụ thể điều luật như sau:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186. Và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

2. Các rủi ro pháp lý nếu mua đất nền chưa có sổ đỏ

Dù mang đến cho các nhà đầu tư cơ hội “mua đất nền giá siêu rẻ”. Nhưng khi mua đất chưa có sổ đỏ, hàng loạt những rủi ro pháp lý có thể sẽ xảy ra. Trong đó có 3 rủi ro phổ biến nhất:

– Hợp đồng mua bán không được công chứng

Đất nền không sổ đỏ thì hợp đồng mua bán không được công chứng

Trong trường hợp mua đất nền chưa có sổ đỏ. Thì việc mua bán chỉ có thể thực hiện bằng viết tay nên không đảm bảo giá trị về pháp lý. Điều này sẽ mang đến rất nhiều phiền toái cho anh chị đó là việc hợp đồng mua bán không được công chứng. Từ đó dễ bị tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu.

Khi giao dịch vô hiệu, các bên trở về quyền sở hữu đất đai ban đầu. Các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Với trường hợp tài sản giao dịch, thu được sẽ bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại sẽ phải tiến hành bồi thường cho bên còn lại.

Đánh giá của Nghĩa

Nghĩa đã tìm hiểu kỹ và thấy rằng theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai thì người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. Nếu anh chị chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay sổ đỏ thì không thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Cũng theo Điểm a, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai ghi rõ ràng rằng: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền phải được công chứng hoặc chứng thực”. Nghĩa là:

“Các giao dịch chuyển nhượng đất đai khi chưa có giấy chứng nhận sẽ vô hiệu do vi phạm hình thức của hợp đồng. Trong trường hợp này, nếu các bên xảy ra tranh chấp và cần sự can thiệp của tòa án. Thì tòa án sẽ yêu cầu các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong thời hạn nhất định. Quá thời hạn quy định đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu. Mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không đạt được”.

– Khó xác minh nguồn gốc đất

Việc xác minh nguồn gốc đất nền sẽ rất khó khăn

Một trong những điều rất đau đầu đó là khi mua đất nền chưa có sổ đỏ anh chị sẽ phải đối mặt với việc tranh chấp pháp lý. Đơn giản bởi đất không có sổ đỏ nên rất khó xác minh được nguồn gốc đất. Tất nhiên vì vấn đề này có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nghĩa ví dụ như: đất lấn chiếm, đất nông nghiệp, đất đang có tranh chấp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Vì thế, người mua đất không có sổ đỏ, mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Mảnh đất không có sổ đỏ cũng tương tự như một tác phẩm không có bản quyền. Nếu không có chứng nhận hay bản quyền tác giả. Thì chẳng có lý do gì mà anh chị có thể chứng minh được nguồn gốc tài sản của mình.

Thế nên, để tránh những tiềm ẩn rủi ro. Thì anh chị cần phải đối chiếu chính xác với các quy định pháp luật. Cũng như đảm bảo điều kiện quyền chuyển nhượng đất. Tất cả nhằm có được giao dịch chuyển nhượng nhà đất hợp pháp. Tránh các rủi ro, tranh chấp pháp lý xảy ra khi đã mua xong.

– Không được thế chấp để vay vốn ngân hàng

Cuối cùng, theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013. Chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đất có sổ đỏ. Nghĩa là nếu trong trường hợp anh chị có nhu cầu vay vốn ngân hàng. Thì anh chị sẽ không thể thế chấp đất đã mua cho ngân hàng nếu không có sổ đỏ.

Xem thêm:

Lời kết

Tóm lại, khi đã quyết định mua đất nền chưa có sổ đỏ. Thì chắc chắn đó là một sai lầm của anh chị. Dù cho anh chị có thể mua với giá cực hời đi chăng nữa. Bởi vì các đất chưa có sổ sẽ bị hạn chế các quyền với mảnh đất. Nghĩa ví dụ như: Quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho người khác hay thế chấp quyền sử dụng đất,…

Thế nên, một điều tối quan trọng khi mua đất nền là phải đảm bảo pháp lý lương được thông qua và có sổ đỏ, sổ hồng đầy đủ. Mọi thông tin tư vấn chi tiết hơn anh chị có thể gọi cho Nghĩa để được hỗ trợ 24/7.