Đất nền, KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ

Chia sẻ kinh nghiệm đầu tư 5 xu hướng đất nền HOT nhất

Những năm gần đây, mật độ dân cư trong nội đô đã quá tải. Việc lưu thông ngày càng khó khăn và hạ tầng không thể mở rộng. Nhà nước cũng đầu tư rất mạnh mẽ để phát triển hạ tầng ra các khu đô thị, khu dân cư để giãn cách mật độ. Chính vì thế, thị trường đất nền cũng trở nên hot theo.

Rất nhiều người có tiền không ngại xuống tay để mua các dự án  đất nền. Cũng có rất nhiều trường hợp mà Nghĩa biết đã gặp phải nhiều rủi ro bởi những dự án ma hay các dự án tranh chấp chính vì sự chưa thấu hiểu về thị trường và tính pháp lý. 

Bài viết dưới đây, với nhiều năm kinh nghiệm tư vấn BDS, đặc biệt là các dự án đất nền nổi tiếng, Nghĩa xin chia sẻ kinh nghiệm, kiến thức về đầu tư đất nền. Để từ đó anh chị có thể tránh những rủi ro hay có quyết định đầu tư đúng đắn sinh lời. 

Mục lục

Những lý do để đầu tư đất nền ?

Tình hình dịch Covid 19 có tác động không nhỏ đến nền kinh tế của Việt Nam, trong đó thị trường BDS cũng chịu ảnh hưởng khá lớn. Tuy nhiên bên cạnh những tác động tiêu cực, thì tại nhiều địa phương thị trường BDS vẫn có những điểm sáng tiềm ẩn nhiều cơ hội thu hút các nhà đầu tư. 

Theo đánh giá của các chuyên gia, trong quá trình phát triển chung, nhiều khu vực ở các tỉnh thành cũng đã có sự liên kết và phát triển mạnh mẽ hơn, dân cư tập trung nhiều hơn và nhu cầu nhà ở tăng lên. Chính vì thế, tại các địa phương có những quy hoạch phát triển các khu dân cư, khu đô thị mới, đất nền trở thành kênh thu hút đầu tư, có giao dịch tốt và tăng giá.

Xu hướng này sẽ tiếp diễn trong năm 2021 và những năm tiếp theo. Theo đó, đất nền vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản và vẫn là “con cưng” của các nhà đầu tư. Sở dĩ, phân khúc đất nền được nhiều nhà đầu tư quan tâm cũng bởi những ưu điểm như:

– Nhiều loại hình đất nền không cần vốn quá nhiều. Lợi nhuận kỳ vọng cũng đạt gấp 2 đến 3 lần lãi suất của ngân hàng.

– Khả năng thanh khoản, sinh lời của đất nền khá tốt.

– Bên cạnh đó, khả năng rớt giá của nhà đất cũng khá thấp. Bởi nó ít chịu những tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng trên thị trường.

 Kinh nghiệm đầu tư 5 xu hướng đất nền HOT nhất

Với kinh nghiệm của mình, Nghĩa xin khẳng định là mỗi một thời điểm sẽ có những xu hướng đất nền khác nhau. Ví dụ:  xu hướng đất nền ven đô, xu hướng đất nền thổ cư, xu hướng đất nền tại các thành phố du lịch, xu hướng đất nền công nghiệp… Với mỗi xu hướng, những nhà đầu tư đón đầu là những nhà đầu tư thu được lợi nhuận lớn nhất.

Sau đây là những lưu ý anh chị cần biết khi dự định đầu tư các xu hướng đất nền:

Kinh nghiệm đầu tư đất nền dự án 

+ Tính pháp lý của dự án

Để kiểm tra tính pháp lý, đất nền dự án cần có những văn bản, hồ sơ cơ bản sau:

  • Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng;
  • Hồ sơ chứng tỏ đã hoàn tất giải tỏa đền bù đối với khu đất dự án đó (nếu thuộc trường hợp phải đền bù)
  • Hồ sơ chấp thuận của UBND quận, huyện chuyển văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản kiến trúc sư trưởng chấp thuận phê duyệt quy hoạch
  • Văn bản thể hiện khu đất dự án đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất
  • Chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất nền dự án đó.

+ Lô đất có bị chủ đầu tư mang đi cầm cố ngân hàng hay không:

Trên thực tế, lô đất được thế chấp tại ngân hàng thì chủ đầu tư vẫn có thể thực hiện giao dịch mua bán nếu có sự đồng ý của ngân hàng. Vì nếu giao dịch suôn sẻ thì sẽ có lợi cho cả 3 bên.

Nhưng vẫn có những trường hợp nhiều anh chị đầu tư đất nền dự án có thực hiện giao dịch chặt chẽ đến đâu thì chủ đầu tư vẫn có thể lật kèo. Ngay cả khi đã thực hiện cam kết 3 bên, người mua trả đầy đủ số tiền đang nợ, ngân hàng kí lệnh giải chấp, trả sổ đỏ, tiến hành thủ tục mua bán thì người bán vẫn lật lọng, không tiếp tục thực hiện các thủ tục còn lại để bàn giao đất.

+ Đất nền chưa được phân lô, phân lô nhưng chưa được cấp phép

Trước khi có ý định đầu tư đất nền, nhà đầu tư cần phải thận trọng với vấn đề phân lô, tách thửa. Trong trường hợp nếu khách hàng mua phải đất nền chưa được phép phân lô, sẽ gặp khó khăn khi muốn bán ra. Thậm chí nếu sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư rất dễ gặp rủi ro, vì vốn bị mắc kẹt. Còn với những người mua nhà ở thực, đất chưa được cấp phép phân lô cũng không được cấp sổ đỏ.

+ Dự án ma hay dự án không có thật

Dự án ma hay còn gọi là đất nền ảo là một thuật ngữ trong ngành bất động sản để chỉ các dự án không có thật, không hề tồn tại về mặt pháp lý. Đây là một chiêu trò của chủ đầu tư hoặc môi giới nhà đất khi dụ dỗ khách hàng mua các dự án do chính họ “vẽ” nên.

Thời gian qua,  không ít “cò đất” rao bán các dự án đất nền không có thực để giăng bẫy, chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng. Để tránh dính “bẫy” dự án ma, anh/chị phải hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ thông tin. Đặc biệt không nên ham rẻ, lợi nhuận cao mà đầu tư vào đất nền mập mờ về pháp lý. 

+ Đất nền rao bán giá rẻ hơn thị trường

Không ai cho không ai cái gì cả, đất bán giá rẻ hơn thị trường đều có lý do của nó. Phần lớn sẽ là những dự án có mập mờ về pháp lý, đất dính tranh chấp…

Nên với trường hợp này người mua cần kiểm tra một số nội dung sau:

– Đất đã ra sổ chưa?

– Với hợp đồng mua bán, cần rà soát kỹ để tránh các điều khoản bất lợi cho mình.

– Đối với tài sản đã thế chấp thì cần phải quan tâm xem đã được giải chấp chưa. …

Kinh nghiệm đầu tư đất nền ven đô

Vị trí

Mua đất nền có địa thế liên kết giao thông ở mức từ bình quân đến khá thuận tiện. Khi cơ sở hạ tầng triển khai xong dần, cơ hội tăng giá sẽ lớn dần. đó là cách nhắm đến thực lực tăng giá của khu đất nền.

Tính thanh khoản thật 

người đầu tư nên làm một cuộc khảo sát sơ Bộ về các giao dịch đất nền trống trong địa điểm mình chọn mua. Không phải giá cao/ không hề thấp mà có ít/nhiều giao dịch. Cần điều tra nhu cầu mua bán giao dịch nơi này có thật hay không. chỉ nên mua khi thanh toán của gia sản tốt (có thể bán nhanh được khi cần tiền), tránh được ngữ cảnh bị chôn vốn bất khả kháng.

Mua những nơi đang phát triển 

 góp vốn đầu tư đất nền ở các nơi đã dựng nên những cụm người dân với mật độ từ vừa phải đến đông đúc. Tuyệt đối không chọn những nơi “đồng không mông quạnh” dù giá siêu rẻ. chủ đầu tư cần tỉnh táo trước những cái bẫy giá mềm khi chọn mua đất. Hãy nêu ra các câu hỏi vì sao giá mềm như vậy, có nên mua chỉ vì giá tốt, liệu đất siêu rẻ có bao nhiêu cơ hội tăng giá…Trước khi tính đến bài toán doanh số, tính thanh khoản chính là điều quan trọng nhất.

Tính pháp lý và quy hoạch

Hãy điều tra về hồ sơ pháp lý và kiểm tra đầu tư và quy hoạch của khu đất thuộc Dự Án BĐS mà bạn đang chú ý nhằm bảo vệ nguồn vốn của bản thân. Bạn rất có khả năng kiểm chứng những Thông tin này bằng cách nhanh nhất là tìm đến các Công Ty tư vấn luật, Doanh Nghiệp môi giới Bất Động Sản chuyên nghiệp hay Thương Mại Dịch Vụ tư vấn đầu tư Nhà Đất Bất Động Sảnkhông dừng lại ở đó, bạn có khả năng nhờ ngân hàng thẩm định giúp khi làm hồ sơ vay vốn ngân hàng.

Cân đối tài chính

Trường hợp phải đi vay cũng tránh việc vay quá 50% giá trị của Nhà Đất Bất Động Sản nhằm tránh gánh nặng trả lãi đồng thời có hạn áp lực trả lãi suất vay thả nổi ngoài năng lực chi trả. đồng thời, cũng nên tính toán kỹ dòng tài chính đối với những đợt thanh toán tiếp theo để không bị rơi vào hoàn cảnh áp lực nặng nề hoặc hụt tiền buộc phải bán tháo Bất Động Sản dẫn đến thua lỗ.

Hạ tầng xã hội và kết nối giao thông

Trong số đó có những tiêu chí: môi trường sống phải trong lành, thoáng mát và đã được quy hoạch bài bản. Nếu nhà đầu tư có tài chính tốt, xác định dòng tài chính dài hạn thì nên góp vốn đầu tư đón đầu tại những xung quanh vị trí có hạ tầng sắp hoặc đang liên kết, vì tỷ suất sinh lợi sẽ cao. cũng xuất hiện thể chấp nhận khoảng cách xa khu trọng tâm nếu giao thông vận tải thuận tiện và có đầy đủ tiện ích.

Kinh nghiệm đầu tư đất nền thành phố biển 

Xu hướng đầu  tư BDS nghỉ dưỡng những năm gần đây 

Với những người đang muốn đầu tư đất ven biển hiệu quả, việc đầu tiên cần làm là hãy dành thời gian nghiên cứu chi tiết khu vực định đầu tư. Không nên quá quan tâm tới giá đất bởi khi so sánh với giá đất tại các thành phố thì giá đất ven biển vẫn khá rẻ và vị trí cùng với diện tích mới là yếu tố quyết định cuối cùng.

Thêm vào đó, nhà đầu tư cũng nên tìm cho mình một chủ đầu tư uy tín đồng thời cần phân tích được tính khả thi của dự án trước khi quyết định “xuống tiền”.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam ngày càng trở nên sôi động và tiềm năng. Bởi vì nước ta sở hữu đường bờ biển dài và tiềm năng du lịch cực kỳ lớn, theo thống kê chỉ trong 6 tháng đầu năm 2018 đã có hơn 7 triệu lượt du khách nước ngoài đến Việt Nam. Và nhà đầu tư cần phải có 3 điều kiện sau nếu muốn đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng ven biển:

  • Có kiến thức về bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản nói chung
  • Tài chính của bạn phải đủ hoặc hơn 50% giá trị bất động sản bạn muốn đầu tư. Bạn là nhà đầu tư, vì vậy bạn phải tính toán được những con số tài chính để đưa ra một quyết định đúng đắn
  • Hiện nay các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đều có chính sách tương tự nhau. Khách hàng đầu tư theo hình thức bỏ tiền mua biệt thự và nhận cam kết lợi nhuận hàng năm (khoảng từ 9 -12%/năm) từ chủ đầu tư, và hình thức cam kết chia sẻ lợi nhuận từ việc kinh doanh của chủ đầu tư trên sản phẩm dự án nghỉ dưỡng.

Xác định thế mạnh của bất động sản nghỉ dưỡng ven biển

Đây là bước chuẩn bị vô cùng quan trọng trước khi quyết định “xuống tiền” đầu tư bất kì một dự án bất động sản nào. Thực tế tại nhiều quốc gia, khách sạn nghỉ dưỡng ven biển là điểm đến hàng đầu của nhiều du khách. Nguyên nhân xuất phát từ sự phát triển cơ sở hạ tầng, cảnh quan thiên nhiên của địa điểm du lịch và sở thích nghỉ dưỡng, khám phá du lịch của du khách.

Xu hướng biệt thự nghỉ dưỡng ven biển phát triển mạnh mẽ tại nhiều quốc gia Đông Nam Á như Thái Lan, Malaysia, Philippines hay Việt Nam. Dựa trên các điều kiện tự nhiên phong phú, hạ tầng giao thông được đầu tư xây dựng,… bất động sản nghỉ dưỡng ven biển có đầy đủ thuận lợi để trở thành kênh đầu tư mạnh của Việt Nam.

Xác định vị trí xây dựng bất động sản nghỉ dưỡng ven biển hiệu quả

Vị trí là yếu tố quyết định tiềm năng phát triển của một dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Cảnh quan đẹp và cơ sở hạ tầng hoàn thiện là các yếu tố cơ bản để hấp dẫn du khách cũng như các nhà đầu tư. Do đó, vị trí xây dựng bất động sản nghỉ dưỡng phải gần các tuyến đường giao thông huyết mạch, khu du lịch, các bãi tắm,…

Hiệu quả khai thác công trình bất động sản nghỉ dưỡng còn phụ thuộc vào yếu tố dân cư, xã hội, năng lực kinh tế của địa phương. Do đó các địa phương phát triển mạnh về du lịch biển với đa dạng hình thức dịch vụ vui chơi giải trí sẽ là yếu tố thu hút khách du lịch.

Kinh nghiệm đầu tư đất nền công nghiệp 

 Không chạy theo thông tin trôi nổi trên thị trường

Nhiều anh chị do thu thập thông tin không chính xác hoặc được tư vấn “ảo” từ mô giới nhà đất dẫn đến việc đổ xô vào mua đất nền khu công nghiệp dự kiến sẽ có đường cao tốc sắp được triển khai hay khu đô thị mới sắp được xây dựng gần đó… Những tin đồn này thường tung ra để thu hút sự chú ý của khách hàng mua đất tại khu công nghiệp cũng như đẩy giá đất tại khu vực gần nơi quy hoạch lên cao.

Qúa tin tưởng vào “viễn cảnh” của chủ đầu tư

Những dự án gần khu công nghiệp thường thu hút khách hàng bởi nhiều viễn cảnh mà chủ đầu tư vẽ ra như cơ sở hạ tầng đồng bộ, vị trí vàng, tính thanh khoản cao… Tuy nhiên, đừng quá tin tưởng vào những gì được nghe mà hãy tự mình tìm hiểu, đi khảo sát kỹ lưỡng dự án về: Vị trí địa lý, phong thủy…, thu thập, so sánh thông tin từ nhiều nguồn khác nhau về dự án để có được cái nhìn tổng thể, khách quan về tính khả thi của đất nền định mua.

Lượng bán đất công nghiệp vượt quá cầu

Khi lượng bán đất nền khu công nghiệp ồ ạt và không được quy hoạch đồng bộ, có hệ thống sẽ dẫn đến hệ lụy là giá tăng cao nhưng tính thanh khoản lại giảm. Qúa nhiều khách hàng mua dự án chỉ chạy theo số đông nhưng lại không xem xét tới tình hình thực tế của dự án như: Khu vực địa lý (địa hình) dễ dàng đi lại không, giao thông quanh vùng, khu vực dân cư và cơ sở hạ tầng phục vụ đời sống sinh hoạt hàng ngày như thế nào?…

Thiếu quy hoạch cơ sở hạ tầng

Một dự án đất nền khu công nghiệp có giá trị là khi được đầu tư quy hoạch đồng bộ về cơ sở hạ tầng, kỹ thuật như: Cơ sở cung cấp điện, nước, bệnh viện, trường học… Ngoài ra, khu vực này còn cần được xét đến yếu tố phong thủy, địa lý và những thông tin về quy phát triển lâu dài của Chính phủ về khu đất nền dự án… Có như vậy, dự án mới đạt được tính khả thi và có khả năng thanh khoản tốt với khách hàng mua đất tại dự án.

 Những khu đất nền công nghiệp có thông tin ảo sẽ không đem lại giá trị thực cho khách hàng. Vì vậy, trước khi đưa ra quyết định sở hữu khối đất nền nào đó tại khu công nghiệp thì đừng làm người mua bị động theo số đông mà hãy tự chủ động thu thập đủ thông tin, xem xét tình hình thực thế về dự án để có thể đưa ra sự lựa chọn sáng suốt cho riêng mình.

Kinh nghiệm đầu tư đất nền thổ cư

Tìm hiểu thông tin chung về khu đất

Việc đầu tiên nên làm khi quyết định mua một mảnh đất thổ cư là anh chị cần phải tìm hiểu thật kỹ khu đất đó thuộc diện như thế nào? đường xá có thuận tiện hay không? khu dân sinh có tốt không? Cuộc sống ở đó sẽ rất thuận tiện nếu như mảnh đất gần trường học, chợ, bệnh viện…

Mảnh đất phải có sổ đỏ

Đây là một vấn đề rất quan trọng Nghĩa muốn nhấn mạnh đến anh chị, nó quyết định đến tính pháp lý của mảnh đất. Tốt nhất chúng ta nên mua đất đã có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc đã có quy hoạch chi tiết 1/500), hiểu rõ về vị trí miếng đất nhằm tránh tranh chấp và dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu có thu hồi.

Chọn hướng mảnh đất

Anh chị hãy quan tâm đến hướng của mảnh đất định đầu tư. Mảnh đất lý tưởng nhất đó là nằm ở hướng Nam hay Đông Nam. Từ xa xưa ông bà ta vẫn có câu “lấy vợ hiền hòa, làm nhà hướng Nam”. Đây là 2 hướng khí hậu ôn hòa, gió lành, lý tưởng bậc nhất cho việc xây nhà.

Diện tích và vị thế mảnh đất

Một mảnh đất lý tưởng đó là chiều rộng (thường gọi là mặt tiền), chiều dài (hay chiều sâu) cần có một tương quan tỷ lệ, tốt nhất là vuông vức.
Nếu là người làm ăn kinh doanh hẳn bạn sẽ rất coi trọng vấn đề về vị thế mảnh đất. Khu đất phải nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng. Phía trước mặt không nên có cột điện, cây lớn, hay con đường cắm thẳng vào khu đất bởi điều này theo phong thủy là không tốt.

Môi trường sống xung quanh

Mặc dù là đất thổ cư nhưng mảnh đất chúng ta đang định mua nếu đất trước đó làm nhà tù, bãi rác hay nghĩa trang thì nên tránh. Còn nếu là đất mới khai khẩn, đất ruộng hay nông trại thì tốt. Những khu đất trong khu vực có dân trí cao, điện nước đầy đủ, đường rộng hè thoáng, ô tô có thể vào được …luôn hấp dẫn người mua.

Mảnh đất, nhà tạm không nằm trên hệ thống cống thoát nước

Có rất nhiều ngôi nhà cũ, nhất là ở những khu tập thể cũ ngày xưa vì nhiều lý do cơi nới, thay đổi hình dạnh mảnh đất nên có những trường hợp mảnh đất nằm trên hệ thống thoát nước thải của khu. Đây là vấn đề rất đau đầu nó không những ảnh hưởng không tốt tới vấn đề phong thủy mà còn gây cản trở rất lớn khi bạn có ý định xây nhà, đào móng….

Phải tìm hiểu kỹ về địa chất mảnh đất

Đây là vấn đề vô cùng quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến việc xây dựng nhà sau này. Các khu đất nằm trên các khu vực ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu. Khi mua đất bạn cần tìm hiểu kỹ về vấn đề này. Việc địa chất nền đất yếu dẫn đến rất tốn kém về chi phí gia cố nền đất về sau.

Lối đi vào không có tranh chấp

Trên thực tế ở những đô thị lớn có rất nhiều mảnh đất mà lối vào đang xảy ra tranh chấp chưa thể giải quyết. Rất nhiều gia đình cũng vì nguyên nhân này mà rao bán và nếu chúng ta không để ý, không tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi quyết định mua và rồi sau đó mới phát hiện ra thì đã quá muộn. Đây là tình huống dở khóc dở cười mà rất nhiều người mua nhà gặp phải.

Hợp đồng mua đất phải có chữ ký của tất cả những người có liên quan

Khi mua đất, anh chị cần thận trọng trong những vấn đề liên quan tới hợp đồng mua đất như hợp đồng phải có chữ ký xác nhận của cả chồng và vợ (bên bán), bố mẹ, con cái, anh chị em trong gia đình (xem trong sổ hộ khẩu gia đình) nhằm tránh tranh chấp về tài sản sau đó. Đặc biệt, hợp đồng này phải có xác nhận của cơ quan công chứng.
Trên đây là những kinh nghiệm đầu tư dự án đất nền hot nhất mà Nghĩa muốn chia sẻ đến anh chị. Hy vọng, qua bài viết này, anh chị sẽ có thêm hiểu biết phần nào về đất nền và lưu ý cần biết trước khi đầu tư. Nếu anh chị cần tư vấn cụ thể, đừng ngại gọi cho Nghĩa theo Holtine. 

Hoặc anh chị cũng có thể đặt câu hỏi ngay trong form dưới đây, Nghĩa và cộng sự sẽ trực tiếp phản hồi lại cho anh chị!
GỬI CÂU HỎI CHO NGHĨA
Nghĩa sẽ liên hệ ngay để giải đáp các thắc mắc của Anh, Chị

    CÁC BÀI VIẾT LIÊN QUAN
    Subscribe
    Notify of
    guest
    0 Comments
    Inline Feedbacks
    View all comments