Thời gian gần đây, thị trường đất nền đang thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm. Đặc biệt là phân khúc đất nền dự án, đây là kênh đầu tư yêu thích của nhiều người. Tuy nhiên, trong quá trình Nghĩa làm việc và tư vấn, Nghĩa đã gặp rất nhiều trường hợp còn thiếu những kiến thức về đầu tư BDS nói chung và đất nền dự án nói riêng. Vì thế, anh chị cũng gặp không ít những rủi ro về thời gian và tiền bạc.
Hiểu được điều đó, Nghĩa sẽ thông tin đến anh chị về những nguyên tắc và lưu ý khi anh chị tham gia đầu tư đất nền dự án. Để từ đó, anh chị có 1 kim chỉ nam để bám sát vào khi đầu tư phân khúc đang hút vốn trên thị trường BDS. Mời anh chị tham khảo dưới đây!
Top nguyên tắc đầu tư đất nền dự án cần phải nhớ
1. Chọn dự án đât nền có vị trí kết nối, hạ tầng có tiềm năng phát triển
Đây là điều kiện quan trọng hàng đầu mà Nghĩa muốn chia sẻ khi anh chị chọn bất động sản đất nền. Dự án đó phải là nơi mà khả năng kết nối về giao thông thuận tiện hoặc trong tương lai gần phải được đầu tư phát triển. Điều này tạo tiềm năng tăng giá trong tương lai cho bất động sản.
Rất nhiều nhà đầu tư bất động sản cá nhân, họ mắc một sai lầm đó là họ chọn lựa các bất động sản hay một khu đất nền tại vị trí mà không có giao thông kết nối thuận tiện. Điều này dẫn đến tiềm năng tăng giá là không có, khả năng chôn vốn trong thời gian lâu.
2. Khu vực phải có mật độ dân cư tương đối
Một nơi đông dân hoặc đã có dân cư vừa phải thường lý tưởng hơn những nơi “khỉ ho cò gáy”. Anh chị đã từng đầu tư BDS thì sẽ biết, khi mật độ dân cư càng tăng thì ứng với việc giá BDS đất nền sẽ tăng theo. Kéo theo đó các tiện ích giao thông, cơ sở hạ tầng được mở rộng, giao thông thuận lợi là nền tảng giúp cho đất nền ngày càng được định giá tốt.
3. Tìm hiểu pháp lý dự án
Anh chị nên tìm hiểu thật kĩ về dự án đó. Đặc biệt là nên mua đất nền đã có sổ đỏ. Thực tế cho thấy rất nhiều các nhà đầu tư bất động sản cá nhân vẫn thường chọn đánh đổi tính pháp lý lấy giá cả.
Khi chúng ta mua bất động sản giá rất rẻ hoặc trả góp tiền theo tiến độ, theo hợp đồng gọi vốn, hợp đồng đặt cọc hay bất kỳ hình thức nào không phải hợp đồng mua bán thì rủi ro lớn nhất có thể gặp là các đơn vị phát triển dự án không thể hoàn chỉnh và cung cấp sổ đỏ theo cam kết.
Hiện có rất nhiều công ty tư vấn luật, dịch vụ tư vấn đầu tư bất động sản, doanh nghiệp môi giới bất động sản chuyên nghiệp có thể giúp anh chị kiểm chứng những thông tin pháp lý. Ngoài ra, anh chị cũng có thể thông qua hoạt động vay vốn ngân hàng để đầu tư đất nền dự án đó để ngân hàng thẩm định giúp.
4. Định giá đất nền là điều anh chị nên biết
Khi bỏ tiền đầu tư bất kì 1 dự án đất nền nào, anh chị cần so sánh giá của dự án đang dự định đầu tư với những dự án ân cận cùng với các tiện ích, vị trí, phân khúc… để chọn được dự án nào đáng để đầu tư nhất. Nếu không có thời gian thăm dò, bạn nên nhờ các dịch vụ tư vấn đầu tư bất động sản để nghe phân tích từ những người có chuyên môn.
Để định giá đất nền anh chị hãy thu thập thông tin, đi khảo sát các khu vực xung quanh, so sánh. Như vậy thì anh chị mới nắm bắt được giá cả cơ bản của những lô đất lân cận, để có được giá chính xác khi ra quyết định mua.
Tuy nhiên, bạn cần so sánh giá của dự án đang dự định đầu tư với những dự án ân cận cùng với các tiện ích, vị trí, phân khúc… để chọn được dự án nào đáng để đầu tư nhất. Nếu không có thời gian thăm dò, bạn nên nhờ các dịch vụ tư vấn đầu tư bất động sản để nghe phân tích từ những người có chuyên môn.
5. Chọn BDS có tính thanh khoản tốt
Tính thanh khoản được hiểu là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt trong thời gian ngắn của BDS. Vì thế, khi anh chị đầu tư mua bất động sản đó và có nhu cầu chuyển đổi thành tiền mặt là phải ngay lập tức hoặc trong thời gian ngắn phải tìm được người mua cho bất động sản đó.
Sản phẩm đất nền dự án có tính thanh khoản cao sẽ dễ dàng chuyển nhượng trong thời gian ngắn và cho lợi nhuận cao. Tính thanh khoản giúp anh chị không bị chôn vốn khi có dự án hấp dẫn hơn hoặc cần tiền gấp giải quyết công việc quan trọng.
6. Cân đối tài chính, đầu tư đất nền dự án với số vốn an toàn
Tiền nhàn rỗi là ưu tiên đầu tiên, sau đó là tiền từ vay mượn của người thân, bạn bè với lãi suất bằng không hoặc rất thấp. Nếu vẫn chưa đủ tiền, bạn nên chọn vay ngân hàng để đầu tư đất nền dự án. Bài toán tiền trả góp hàng tháng là điều cần quan tâm hàng đầu vì nếu chọn sai định mức, bạn và gia đình sẽ gặp nhiều áp lực khiến cuộc sống hàng ngày mệt mỏi, mâu thuẫn.
Bởi vì trong trường hợp thị trường lập tức thay đổi trạng thái, anh chị không thể thoát hàng được, vẫn có thể có kế hoạch dự phòng. Đó là vẫn có các giải pháp khác xoay sở để trả lãi cho ngân hàng hoặc là nhà đầu tư không bị động bởi vì còn cần tài chính cho các kế hoạch khác trong cuộc sống.
7. Đầu tư theo đội nhóm
Ngày hôm nay thị trường BDS đã có những thay đổi rất lớn so với cách đây 5 năm hay 10 năm. Câu chuyện là một nhà đầu tư cá nhân đơn độc đi vào trong thị trường, không có sự hỗ trợ, không có sự liên kết không có sự giúp đỡ của những người khác ở trong đội nhóm là một điều hết sức nguy hiểm.
Một đội nhóm đầu tư ở đây thì anh chị nên có một luật sư, một chuyên gia về thị trường để có thể hỗ trợ, giúp đỡ nhà đầu tư trong quá trình gặp khó khăn hay khúc mắc những vấn đề trong quá trình đầu tư. Người giỏi về luật pháp, người sảnh sỏi về quản lý tài chính, người có tầm nhìn tốt… mỗi cá nhân sẽ là một mảnh ghép vào tổng thể hoàn chỉnh.
Tham khảo: Dự án Khu dân cư Nam An Eco Town
Vấn đề pháp lý khi đầu tư đất nền dự án
Pháp lý là vấn đề quan trọng hàng đầu khi anh chị đầu tư BDS. Tuy nhiên, đây cũng lại chính là điều mà anh chị khó nhận biết hơn cả. Nếu không gặp được những chuyên gia tư vấn có tâm, chắc chắn rất dễ bị mua phải dự án “chết” và khả năng thanh khoản gần như bằng “0”.
Khi đầu tư đất nền dự án, có một số vấn đề về pháp lý anh chị cần phải nắm rõ. Đó là:
+ Hồ sơ pháp lý đất nền dự án
Hồ sơ pháp lý đất nền dự án bao gồm những gì? Khi đầy đủ giấy tờ pháp lý, việc mua dự án sẽ trở nên an toàn.
– Đối với những dự án đất nền có quy mô hơn 5ha, hồ sơ pháp lý bao gồm quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (trong trường hợp những dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha). Tất nhiên rằng, những bản quy hoạch đất nền này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và thông qua.
– Đối với những dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ. Pháp lý đầy đủ của đất nền dự án này phải có công văn chấp thuận chủ trương đầu tư được cơ quan có thẩm quyền cấp. Trong đó, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố như sau: Đánh giá năng lực chủ đầu tư, đánh giá nguồn gốc quỹ đất, quy hoạch khu đất như thế nào và tham vấn ý kiến các ban ngành có liên quan. Trong đó, bao gồm hạ tầng kỹ thuật: Điện, cấp thoát nước, hệ thống giao thông, PCCC… tất cả nhằm tránh hoàn toàn tình trạng công chồng chéo lên đất ngầm. Từ đó dẫn đến hư hại, cản trở công trình. Cuối cùng là làm tờ trình lên UBND tỉnh để được chấp thuận chủ trương đầu tư.
– Cuối cùng là trường hợp dự án xây dựng nhà ở. Các dự án này phải đảm bảo tuân thủ quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng 1/500. Trong quy hoạch này sẽ quy định rõ ràng về mật độ xây dựng, số tầng được cho phép xây và khoảng lùi dự án…
+ Điều kiện để kí HĐMB đất nền dự án
Để có thể kí kết hợp đồng mua bán đất nền dự án, ngoài về yếu tố dân sự thì anh chị cần phải trải qua những điều kiện:
- Kiểm tra pháp lý dự án đất nền nhằm đảm bảo dự án đất nền này đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cho đầu tư và quy hoạch đầy đủ
- Chắc chắn rằng bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt từ các cấp có thẩm quyền
- Ngoài vấn đề trên thì chủ đầu tư cũng phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông hoàn chỉnh và đầy đủ cho khách hàng của mình
- Điều kiện để anh chị có thể ký hợp đồng mua bán đất nền đó là chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuế sử dụng đất cho các khách hàng của mình không phải lo lắng bất cứ điều gì về mặt pháp lý
- Dự án đất nền này phải được chấp thuận của Sở Xây dựng bằng văn bản, có đóng dấu và chữ ký đầy đủ của các cấp lãnh đạo
- Thêm vào đó, sở Xây dựng cũng xem xét thửa đất chuẩn bị giao dịch có đang trong tình trạng thế chấp, tranh chấp hay không. Nếu có thì các trường hợp này phải được xử lý trước khi ký hợp đồng mua bán
+ Quy trình, thủ tục mua bán đất nền dự án
Nhìn chung thì giao dịch đất nền dự án trải qua các bước sau đây:
- Sau khi có phê duyệt quy hoạch 1/500 hoặc sổ đỏ dự án. Khi đấy chủ đầu tư được phép ký hợp đồng đặt cọc bán đất nền cho những khách hàng có nhu cầu mua đất.
- Nếu đất nền dự án được xây dựng nhà để ở. Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán sau khi có văn bản chấp thuận từ Sở Xây dựng.
- Sau khi Sở Xây dựng/Bộ Xây dựng nghiệm thu công trình nhà ở để đưa vào sử dụng. Lúc này chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho khách hàng của mình.
Hy vọng những thông tin Nghĩa chia sẻ có ích cho anh chị và anh chị có thể áp dụng trong quá trình tìm hiểu, đầu tư dự án đất nền. Anh chị có thể theo dõi thêm những thông tin chia sẻ của Nghĩa thông qua website và youtube. Nghĩa hy vọng có thể đồng hành cùng anh chị trong hành trình đầu tư đất nền thông thái, an toàn và sinh lời cao nhất. Mọi thông tin anh chị gọi trực tiếp cho Nghĩa qua hotline:
