Rất nhiều anh chị khi gọi điện nhờ Nghĩa tư vấn đầu tư BĐS thường đặt các câu hỏi như: Nên đầu tư đất nền hay nhà phố? Đầu tư loại nào hiệu quả hơn…?
Thực tế, theo kinh nghiệm của Nghĩa thì mỗi loại hình đầu tư BĐS có những ưu và nhược điểm riêng, phù hợp với từng nhà đầu tư khác nhau.
Chính vì vậy, để giúp anh chị lựa chọn chính xác nên đầu tư đất nền hay nhà phố, ở bài viết dưới đây Nghĩa sẽ đi:
- Định nghĩa lại khái niệm đất nền và nhà phố và phân loại chúng
- Chỉ ra ưu nhược điểm của từng loại hình đầu tư và đối tượng khách hàng phù hợp với các loại hình này.
Mong rằng những chia sẻ dưới đây sẽ giúp những anh chị đang băn khoăn giữa 2 kênh đất nền và nhà phố có được lựa chọn đầu tư phù hợp nhất cho mình.
1. Khái niệm và phân loại
Đất nền là gì?
Đất nền, theo Nghĩa là khái niệm được dùng để chỉ những khu đất trống, gần như chưa chịu sự can thiệp, tác động của con người như: san lấp, đào bới hay xây dựng… Và tùy theo từng mục đích cụ thể, người ta sẽ chia đất nền thành những loại sau:
Loại đất nền 11: Đất nền dự án
Đây là khái niệm để chỉ những lô đất đã được quy hoạch nằm trong một dự án của chủ đầu cụ thể. Khu đất này thường được rào chắn, bảo vệ khỏi sự xâm phạm của mọi người xung quanh. Đất nền dự án thường được thi công để trở thành các khu dân cư, khu nghỉ dưỡng, tòa nhà, nhà xưởng… Đây cũng là loại hình đầu tư được giới đầu tư yêu thích nhất hiện nay vì chúng thường sở hữu vị trí đẹp, nằm trong quy hoạch rõ ràng và có pháp lý đầy đủ.
Đất nền dự án- một loại hình được giới đầu tư BĐS vô cùng yêu thích
Loại đất nền 2: Đất thổ cư
Thêm một loại đất nền phổ biến khác mà anh chị thường xuyên bắt gặp chính là đất thổ cư hay còn gọi là đất ở. Đúng như tên gọi, đây là loại đất phục vụ cho việc xây dựng nhà ở của các hộ dân hoặc công trình phúc lợi xã hội.
Tuy nhiên, Nghĩa cần lưu ý anh chị một điểm đó là tính pháp lý của đất thổ cư không cao. Việc đất đai không có giấy tờ, sổ đỏ là chuyện không hiếm gặp. Vì vậy các nhà đầu tư cần tỉnh táo với loại hình này.
Loại đất nền 3: Đất liền kề
Đây là loại đất nền được hiểu tương tự như đất nền dự án. Chỉ có điểm khác là các khu đất này được bố trí liền kề với nhau và có diện tích bằng nhau nằm trên cùng một dự án thi công. Đất liền kề cũng được quy hoạch đồng bộ và pháp lý minh bạch rõ ràng như đất dự án. Theo đánh giá của Nghĩa, đây cũng là lựa chọn hấp dẫn cho các nhà đầu tư.
Nhà phố là gì?
Nhà phố được hiểu đơn giản là nhà mặt phố, tức là những ngôi nhà được xây tại vị trí mặt tiền đắc địa tại các trục đường lớn của dự án, đem lại những lợi thế về kinh doanh cũng như công năng sử dụng tối ưu cho gia chủ.
Nhà phố gồm có các loại sau:
Loại nhà phố 1: Nhà phố liền kề
Là những ngôi nhà mặt phố có kiến trúc xây dựng và thiết kế giống hệt nhau, nằm sát cạnh nhau, thống nhất theo một tổng thể kiến trúc của chủ đầu tư.
Nhà phố liền kề thường nằm tại các vị trí đắc địa, tại các tuyến đường chính, trung tâm của dự án và thường xuất hiện bên cạnh các trung tâm thương mại, phố mua sắm, khu vui chơi khác, nhằm mang đến một hệ thống tiện ích đồng bộ cho cư dân tại dự án.
Nên đầu tư nhà phố hay không là mối bận tâm của nhiều nhà đầu tư
Loại nhà phố 2: Nhà phố thương mại
Nhà phố thương mại hay còn gọi là shophouse là loại hình khá mới mẻ tại Việt Nam. Đúng như tên gọi, đây là mô hình nhà ở kết hợp giữa hai yếu tố vừa để kinh doanh (shop) vừa để ở (house).
Loại hình này thường được xây dựng từ 2 tầng trở lên, và thường nằm tại các chân đế của những tòa chung cư lớn, có mật độ dân cư đông đúc, nơi tập hợp nhiều cửa hàng buôn bán sầm uất.
2. Phân tích ưu điểm, hạn chế và ai nên đầu tư đất nền
Về ưu điểm
Theo đánh giá của Nghĩa, đầu tư đất nền mang lại cho anh chị những lợi thế sau:
Ưu điểm 1: Giá trị đầu tư thấp, dễ đầu tư
Cụ thể nếu như anh chị phải bỏ ra từ 10-20 tỉ để đầu tư vào một căn biệt thự hay nhà phố liền kề thì cũng với số tiền ấy, anh chị có thể đầu tư từ 5 đến 10 lô đất nền. Điều này có nghĩa là gì, giá trị đầu tư đất nền tương đối rẻ. Theo đó, những anh chị có nguồn vốn chỉ từ 1-2 tỷ là đã có thể dễ dàng mua một lô đất nền rồi. Và vì giá hợp lý như vậy nên việc bán ra một lô đất cũng dễ dàng hơn rất nhiều so với việc thanh khoản một căn biệt thự 10 tỷ.
Ưu điểm 2: Tiềm năng sinh lời hấp dẫn
“Làm lụng cả đời không bằng tiền lời lô đất” chính là để nói khả năng sinh lời hấp dẫn của loại hình đất nền này. Thực tế, đã chứng minh thời điểm 2009-2010, khi tuyến quốc lộ 32 Nhổn được triển khai, các nhà đầu tư đất nền khu vực Từ Liêm, Hoài Đức thắng lớn. Hay mới đây khi có quy hoạch đô thị vệ tinh Hòa Lạc, các nhà đầu tư đi trước đón đầu thu lợi nhuận gấp 2 gấp 3 từ đất nền không phải là chuyện hiếm gặp.
Đất nền hứa hẹn tiềm năng sinh lời hấp dẫn cho nhà đầu tư
Chưa kể nếu anh chị so sánh với việc gửi ngân hàng nhận lãi suất 5-6% hay đầu tư chứng khoán, ngoại tệ lên xuống thất thường như hiện nay thì đầu tư đất nền mang lại cơ hội sinh lời cao hơn rất nhiều.
Ưu điểm 3: Đảm bảo giá trị tài sản tối ưu
Trong khi gửi tiền ngân hàng thì lo bị lạm phát, mua vàng thì sợ mất giá thì mua đất nền luôn là kênh bảo hiểm an toàn cho giá trị tài sản của anh chị. Theo đó, anh chị có thể mua đất nền để chờ tăng giá rồi bán, để làm tài sản sau này cho con cháu hay đơn giản là để giữ giá trị đồng tiền không bị mất giá đều vô cùng hiệu quả.
Về hạn chế
Tuy vậy, đầu tư đất nền cũng có những rủi ro nhất định. Cụ thể Nghĩa muốn lưu ý anh chị một số rủi ro sau:
Hạn chế 1: Rủi ro về pháp lý
Nhất là với những anh chị đầu tư tay ngang, chưa hiểu rõ các quy trình lập dự án, bị cò đất qua mặt mua phải dự án đất nền ma, đất thổ cư không có sổ đỏ, tranh chấp sổ đỏ, không có giấy tờ pháp lý…
Hạn chế 2: Dễ bị đầu tư theo tâm lý đám đông
Đã có rất nhiều trường hợp anh chị khách hàng của Nghĩa nghe thấy bạn bè, người thân giới thiệu đất nền dự án này tốt lắm, đầu tư lời lắm thế là đâm đầu mua không hề có kế hoạch hay mục tiêu đầu tư cho mình. Thậm chí nhiều người ham lợi nhuận cao, sẵn sàng đi vay mượn để mua đất với hy vọng 6 tháng, 1 năm sau sẽ được lời gấp 2, 3 lần. Kết quả là phần lớn đều bị thua lỗ, hoặc nếu có lãi thì mức lợi nhuận cũng không cao như kỳ vọng ban đầu.
Hạn chế 3: Dễ bị cò đất dẫn dắt mua chênh giá
Nhiều anh chị đầu tư cứ nghe nơi nào có sốt đất là tìm đến mua với mong muốn đón sóng đầu tư mà không tìm hiểu kỹ xem vùng đất đó có tiềm năng thật hay không? Nắm bắt tâm lý này, rất nhiều cò đất đã lợi dụng, thổi giá ảo khiến nhà đầu tư chịu cảnh mua chênh giá, mua giá đắt hơn rất nhiều lần so với tiềm năng thực. May mắn thì còn thu lời, còn không thì huề vốn thậm chí là bị thua lỗ.
Vậy nhà đầu tư nào phù hợp với loại hình này?
Theo Nghĩa, những anh chị thuộc tệp khách hàng sau nên đầu tư vào đất nền:
Những anh chị có nguồn vốn đầu tư từ 2-3 tỉ, mong muốn một kênh đầu tư thu lời cao hơn so với gửi ngân hàng, mua vàng, ngoại tệ
Anh chị muốn đa dạng kênh đầu tư của mình bên cạnh việc đầu tư vào chứng khoán, ngoại tệ, biệt thự biển…
Những anh chị muốn bảo đảm giá trị tài sản hoặc mua làm của để dành cho con cháu
Những anh chị có nguồn tiền an nhàn không dùng cho việc kinh doanh hoặc kỳ vọng thu được lợi nhuận cao hơn so với kinh doanh trong một khoảng thời gian ngắn hạn
Còn nếu không thuộc tệp khách hàng này, lời khuyên của Nghĩa là anh chị nên tìm kiếm một kênh đầu tư khác hiệu quả và an toàn hơn.
3. Phân tích ưu điểm, hạn chế và ai nên đầu tư nhà phố
Trước khi xác định xem anh chị có phù hợp để đầu tư nhà phố hay không, Nghĩa sẽ đi phân tích ưu nhược điểm của loại hình này. Cụ thể:
Về ưu điểm
Ưu điểm 1: Vị trí đắc địa, thuận lợi khai thác, kinh doanh
Như Nghĩa đã nói ở trên, hầu hết các loại hình nhà phố đều sở hữu vị trí vô cùng đắc địa như mặt tiền đường lớn, khối đế chung cư cao cấp sầm uất… Đây là những vị trí vàng tiếp cận được đông đảo khách hàng tiềm năng. Do đó, chủ nhân nhà phố dù là cho thuê căn hộ hay tự mở cửa hàng kinh doanh đều thu được lợi nhuận cao.
Ưu điểm 2: Số lượng ít, tính thanh khoản cao
Có một thực tế là hầu hết các dự án có nhà phố thường hết hàng rất nhanh. Lý do vì số lượng của loại hình này tại các dự án là rất ít. Trong khi đó rất nhiều nhà đầu tư lắm tiền nhiều của lại ưa thích dòng sản phẩm này dẫn đến tình trạng cầu vượt cung khiến cho các dự án nhà phố tiềm năng luôn đắt hàng như tôm tươi. Thậm chí nhiều nhà đầu tư phải bốc thăm mới giành được quyền mua căn hộ đắt giá này.
Ưu điểm 3: Tiềm năng tăng giá vượt trội
Nhờ sở hữu vị trí đắc địa, lại đáp ứng đa dạng nhu cầu cả để ở lẫn kinh doanh, số lượng lại hạn chế nên nhà phố thường hứa hẹn tiềm năng tăng giá rất lớn. Trên thực tế, Nghĩa đã từng tư vấn cho rất nhiều anh chị đầu tư nhà phố shophouse của Vingroup và đến nay tất cả các dự án này đều đã tăng giá thấp nhất cũng phải 15-20%.
Nhà phố mang lại nhiều giá trị cho nhà đầu tư
Về hạn chế
Song bên cạnh đó, Nghĩa cũng cần lưu ý đến anh chị một số hạn chế sau khi đầu tư nhà phố:
Hạn chế 1: Giá trị đầu tư vào nhà phố thường rất cao
Một căn nhà phố hiện có mức giá trung bình tầm chục tỷ. Do đó, nếu không có thế mạnh về tài chính hoặc nguồn tài chính tối thiểu chưa đủ 50% giá trị một căn nhà phố thì anh chị không nên đầu tư vào loại hình này.
Hạn chế 2: Giới hạn về pháp lý
Trên thực tế, loại hình nhà phố thương mại hay còn gọi là shophouse vẫn là khái niệm mới mẻ đối với thị trường BĐS Việt và hoàn toàn chưa có trong Luật Đất đai. Chính vì vậy ở một số dự án Shophouse, nhà đầu tư sẽ chỉ được nhận sổ đỏ 50 năm mà thôi. Theo đó, anh chị cần hiểu kỹ chính sách pháp lý của dự án khi đầu tư vào loại hình này
Hạn chế 3: Không phải dự án nhà phố nào cũng tiềm năng
Mặc dù số lượng nhà phố khá ít ỏi nhưng không có nghĩa là nó tiềm năng ở mọi dự án. Các nhà phố liền kề hay shophouse chỉ phát huy tác dụng khi nó xuất hiện tại dự án có mật độ dân cư đủ đông và mức sống cao, nhu cầu mua sắm, sinh hoạt giải trí lớn. Ngược lại, nếu chọn dự án “lèo tèo”, dân cư ít ỏi thì khả năng bị thua lỗ khi đầu tư vào loại hình này là rất lớn.
Vậy nhà phố phù với những nhà đầu tư nào?
Nhà phố phù hợp với những khách hàng tìm kiếm kênh đầu tư an nhàn, ổn định
Theo kinh nghiệm của Nghĩa, những anh chị nằm trong tệp khách hàng sau nên đầu tư vào sản phẩm này:
Anh chị khách hàng có nguồn vốn nhất định, muốn tìm kiếm một kênh đầu tư lâu dài, có dòng tiền cho thuê ổn định hàng tháng
Anh chị muốn đa dạng kênh đầu tư, đảm bảo an toàn cho tài sản bằng việc không bỏ trứng vào cùng một giỏ
Cha mẹ muốn mua làm của để dành hoặc làm “tài khoản dự trữ” đầu tư cho con cái khi trưởng thành
Gia đình, cá nhân muốn tìm kiếm một nơi vừa để ở vừa để kinh doanh
Anh chị muốn có nhà phố để cho thuê với mức giá cao hơn
Anh chị là người chuyên đầu tư BĐS dòng tiền…
Trên đây là những giải đáp của Nghĩa đối với câu hỏi nên đầu tư đất nền hay nhà phố. Mong rằng qua bài viết này, anh chị có thể tự mình lựa chọn được hình thức đầu tư tốt nhất cho mình.
Nếu anh chị thấy những thông tin và những chia sẻ của Nghĩa có giá trị, thì đừng ngần ngại gửi link này cho những người mà anh chị nghĩ rằng có ích với họ nhé. Nghĩa rất mong muốn những chia sẻ của Nghĩa sẽ đến được với nhiều người hơn.
Và đừng quên liên hệ với Nghĩa nếu cần được tư vấn đầu tư đất nền và nhà phố hiệu quả ngay hôm nay nhé!
GỬI CÂU HỎI CHO NGHĨA
Nghĩa sẽ liên hệ ngay để giải đáp các thắc mắc của Anh, Chị
