Có lẽ cụm từ “Siêu dự án Cocobay condotel vỡ trận” là cụm từ tốn nhiều giấy mực của các nhà báo nhất trong lĩnh vực bất động sản năm 2019, người người hoang mang, nhà nhà cùng nhau đâm đơn kiện, có rất nhiều anh chị gọi điện hỏi Nghĩa : “Tại sao 1 siêu dự án đình đám, 1 dự án dẫn đầu xu hướng nghĩ dưỡng được cả Ronaldo làm khách hàng danh dự lại có thể có 1 cái kết bi thảm như vậy?”, cũng có nhiều khách hàng gọi lại với giọng đầy tiếc nuối : “ Giá như trước kia chị nghe em…”.
Với Nghĩa, bản thân Nghĩa không quá bất ngờ với chuyện này. Vì trong suy nghĩ của Nghĩa từ những năm 2016, thì việc không thể chi trả cam kết lợi nhuận của “ Cocobay condotel” là một “ Cái kết được định trước” . Vậy tại sao Nghĩa lại có suy nghĩ như vậy, Nghĩa sẽ cùng anh chị điểm lại 1 số nguyên nhân chính dẫn đến việc chủ đầu tư Cocobay không thể chi trả cam kết đúng như trong hợp đồng với khách hàng nhé.
UY TÍN, TIỀM LỰC VÀ KINH NGHIỆM BDS NGHỈ DƯỠNG CỦA CDT:
Co Co Bay vỡ trận là cái kết đã được định trước
Một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu khi nghiên cứu 1 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đó là chủ đầu tư. Nghĩa thường khuyên khách hàng của mình hãy nhìn nhận xem tiềm lực của chủ đầu tư tới đâu? Họ đã có nhiều kinh nghiệm trong việc quản lý, vận hành bất động sản nghỉ dưỡng hay chưa? Họ sẽ tìm kiếm khách hàng qua những kênh nào? Họ có khả năng đạt và chi trả cam kết cho khách hàng không?
Quay lại với chủ đầu tư của dự án Cocobay, tập đoàn Empire Group tiền thân là công ty cổ phần phát triển và xây dựng Thành Đô. công ty này thành lập năm 1992, đến năm 1994 xây dựng khách sạn cây thông ở Tam Đảo ( Vĩnh Phúc), năm 1998 triển khai xây dựng công viên nước hồ tây, đến tận 2015 mới tiếp tục triển khai dự án resort Naman Retreat (Đà Nẵng).
Như vậy anh chị có thể thấy, việc làm bất động sản của tập đoàn này không hề xuyên suốt trong định hướng, và kinh nghiệm làm bất động sản nghỉ dưỡng thì gần như một con số 0 tròn trĩnh. Nhưng đến năm 2016, tập đoàn đã triển khai 1 siêu dự án với số lượng lên tới 10.000 căn condotel, với 1 mức cam kết lợi nhuận quá khủng ( 12%/ năm) trong khi những tập đoàn lớn, tiềm năng tài chính cực mạnh cũng chỉ dám cam kết mức lợi nhuận 9% ( Sungroup) và 10% ( Vingroup).
Bên cạnh đó, nếu anh chị nhìn vào việc tăng vốn đăng kí, chắc chắn anh chị cũng sẽ đặt ra dấu hỏi rất lớn khi 1 tập đoàn trong vòng 2 năm vốn điều lệ tăng từ 300 lên tới 1500 tỷ đồng, trong khi vốn đầu tư của dự án lên tới 10.000 tỷ đồng, rõ ràng vốn đầu tư dự án phần lớn sẽ là huy động từ bên ngoài và chủ yếu là đi vay.
Rõ ràng 1 chủ đầu tư tiềm lực yếu, không có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là 1 khó khăn rất lớn để xây dựng và vận hành dự án thành công, hay nói cách khác là 1 trong những nguyên nhân chính dẫn tới thất bại ê chề của siêu dự án.
Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến sự thất bại của dự án
SỐ LƯỢNG CONDOTEL QUÁ LỚN, CAM KẾT LỢI NHUẬN QUÁ CAO:
Rõ ràng với số lượng lên tới 10.000 căn condotel trong 1 dự án. Ngay cả 1 chủ đầu tư kinh nghiệm dạn dày, một đơn vị quản lý uy tín hàng đầu thế giới cũng không dễ gì quản lý, khai thác để đạt hiệu quả cao chứ không nói tới 1 chủ đầu tư chân ướt chân ráo trong lĩnh vực nghỉ dưỡng như Empire group.
=> Làm 1 bài toán đơn giản để anh chị thấy được việc khai thác khó tới nhường nào:
Giả sử 10.000 căn condotel. mỗi căn nghỉ 2 người. Mỗi người sẽ lưu trú trung bình 1.8 ngày ( Cục thống kê đà nẵng- Số liệu 2019).
Như vậy nếu công suất đạt 50% thì số lượt khách sẽ là: 10.000(căn)* 2( người)*365( ngày/năm) / 1.8 (ngày lưu trú)* 50% ( Công suất phòng) = 2.027 triệu ( lượt khách).
Theo số liệu 2019, Đà Nẵng đón khoảng hơn 8 triệu lượt khách ghé thăm, rõ ràng theo con số trên, cứ 4 người tới Đà Nẵng thì 1 người ở Cocobay thì dự án mới đạt công suất khai thác là 50%, quả là 1 bài toán quá khó đúng không anh chị?
Và 1 câu hỏi rất lớn cần đặt ra lúc này, chủ đầu tư sẽ lấy đâu ra tối thiểu 2.027 triệu lượt khách/năm? để có thể giải các bài toán về cam kết, bài toán chi trả lợi nhuận cho nhà đầu tư?
(Họ đã có lượng khách cũ trung thành chưa? Họ có thế mạnh gì trong lĩnh vực du lịch, lữ hành không? Họ đã liên kết được với bao nhiêu đơn vị để có thể giới thiệu khách tới dự án? Chất lượng dịch vụ, quản lý có tốt để níu chân du khách không?…. Hàng loạt các bài toán cần phải giải ngay trước khi triển khai dự án, chứ không phải vừa làm vừa sửa)
Số lượng Condotel quá lớn và cam kết lợi nhuận quá cao
Sau khi Nghĩa đọc các tài liệu về quản lý khách sạn, du lịch Nghĩa nhận thấy 1 thực tế là: kể cả các đơn vị quản lý hàng đầu thế giới như : Accor, Intercontinetal, Marriot, Hilton… cũng mất tối thiểu 3 năm đầu để xây dựng hệ thống, và kinh doanh chưa có lãi. Như vậy, một chủ đầu tư non trẻ, dựa vào đâu để có dám cam kết một mức lợi nhuận siêu khủng 12%/năm trong 8 năm cho khách hàng? Đó là 1 bài toán cực kì vô lý, gần như bất khả thi, và đánh vào lòng tham của khách hàng, và kết quả thì bây giờ anh chị cũng có thể nhìn nhận rồi ạ.
KHẢ NĂNG THỰC THI CỦA DỰ ÁN KÉM, TRẢI NGHIỆM KHÁCH HÀNG KHÔNG NHƯ KÌ VỌNG:
Như anh chị đã thấy, dự án condotel cocobay là dự án có quy mô thuộc top siêu dự án tại Việt Nam, với 1 mục tiêu và kì vọng rất lớn sẽ là dự án dẫn đầu xu thế, dẫn dắt thị trường và tạo ra 1 xu thế nghỉ dưỡng hoàn toàn mới, cũng như tạo ra 1 trào lưu lần đầu tiên có mặt tại Việt Nam.
Hàng loạt các từ ngữ mỹ miều để vẽ ra 1 viễn cảnh cực kì đẹp của dự án, khiến cho khách hàng sẽ có 1 kì vọng rất lớn trước khi đến trải nghiệm dự án với mong muốn sẽ được trải nghiệm 1 dòng sản phẩm đột phá nhất từ trước tới giờ.
Tuy nhiên, với việc tiềm lực của chủ đầu tư yếu kém, đa phần tiền triển khai dự án đều đến từ tiền huy động khiến cho dự án không được triển khai một cách đồng bộ. Việc vẽ nên một khung cảnh cực kì tuyệt vời nhưng khi thực tế trải nghiệm khách hàng lại không được như mong đợi sẽ là một bài toán phản tác dụng rất lớn tới những hình ảnh, việc marketing trước đó của chủ đầu tư.
Từ việc nhận được những trải nghiệm không tốt, những cảm xúc tiêu cực dẫn tới tỉ lệ khách quay trở lại tiếp tục nghỉ dưỡng tại dự án ở các năm sau sẽ rất thấp, và khó có được 1 lượng khách trung thành của dự án. Chính vì vậy, sẽ ảnh hưởng rất lớn tới công suất phòng, khả năng khai thác vận hành và nhất là tỉ suất lợi nhuận của nhà đầu tư.
CHI PHÍ CHO HOẠT ĐỘNG TRUYỀN THÔNG VÀ BÁN HÀNG QUÁ LỚN:
Nhìn ngược lại lịch sử thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam, thì chắc hẳn anh chị cũng đồng tình với Nghĩa rằng “Condotel Cocobay” là dự án được đầu tư chi phí truyền thông rầm rộ nhất.
“Condotel Cocobay” là dự án được đầu tư chi phí truyền thông quá lớn
Không khó để anh chị có thể thấy được sự xuất hiện của những hình ảnh, thông điệp truyền thông của Cocobay… ở khắp các khu vực sân bay Nội Bài, Đà Nẵng, hay Tân Sơn Nhất từ các Pano. lightbox, các xe đẩy, lối vào, màn hình ghế ngồi cả các tạp chí trên các máy bay, chắc các anh chị cũng còn nhớ độ phủ mạnh mẽ tại các khung giờ vàng của các kênh truyền hình từ VTV cho tới VTC, rồi các đài phát thanh VOV, VOH cũng tràn ngập các thông tin về Cocobay.
Bên cạnh đó, các phương tiện truyền thông khác như báo giấy, báo mạng, quảng cáo Social Media cũng được Cocobay phủ kín, hàng loạt những sự kiện “ Triệu đô” được Empire Group lần lượt tổ chức với nguồn chi phí cực lớn.
Đỉnh điểm nhất là việc tập đoàn này liên hệ để ngôi sao bóng đá “ Cristiano Ronadol” quảng cáo cho dự án ( theo thông tin Nghĩa tìm hiểu thì số tiền chi phí cả việc quảng cáo và sử dụng hình ảnh của Ronaldo không dưới 7 chữ số với đơn vị là usd).
Trên đây Nghĩa mới chỉ nói đến những chi phí liên quan đến hoạt động Marketing và quảng bá, bên cạnh đó, những anh chị môi giới đã làm dựa án này sẽ thấy 1 điểm, chi phí hoa hồng đại lý của dự án này cũng là 1 con số rất lớn so với các dự án khác thời bấy giờ.
Trong khi với 1 dự án thông thường, tổng toàn bộ chi phí bán hàng bao gồm: Chi phí Marketing, hoa hồng, thưởng, chi phí quản lý, lãi suất hỗ trợ…. chỉ rơi vào khoảng 22% tổng doanh thu, thì với Cocobay nhẩm tính ra cũng thấy con số đó cao hơn rất nhiều.
Như vậy đặt ra 1 câu hỏi : Với chi phí truyền thông, bán hàng quá lớn như vậy? Vậy thì lợi nhuận của chủ đầu tư ở đâu? Tiền chủ đâu tư trả cam kết cho khách hàng lấy ở đâu? … Hay chủ đầu tư mới chỉ tính đến việc quảng cáo thật mạnh, trả hoa hồng thật cao để bán được nhiều hàng, và đẩy tất cả những rủi ro phía sau dành cho khách hàng?
Và thực sự nếu đúng như vậy, thì đây quả là 1 điều đáng buồn cho những khách hàng đã tin tưởng lựa chọn mua tại dự án, vì đã đặt niềm tin sai chỗ, đặt niềm tin vào 1 chủ đầu tư không có uy tín, không có tâm, không có tầm.
Đây chắc hẳn cũng là những bài học sâu sắc cho những nhà đầu tư chỉ nhìn và đánh giá dự án trên góc độ 1 chiều, hi vọng sẽ giúp cho các nhà đầu tư có những góc nhìn khách quan để tránh những rủi ro trong những lần đầu tư tới.
Trên đây là những luận điểm, những nghiên cứu của Nghĩa về dự án Condotel Cocobay, đây cũng chính là những lý do mà Nghĩa quyết định không phân phối dự án đó tại thời điểm những năm 2016 mặc dù nhận được rất nhiều lời đề nghị cộng tác. Tất nhiên mỗi người sẽ có những quan điểm, góc nhìn và lựa chọn khác nhau, nhưng với bản thân Nghĩa, Nghĩa luôn quan niệm : “ Cái gì mình cảm thấy tốt và mong muốn đầu tư thì mới tư vấn cho khách hàng của mình” bởi mỗi khách hàng đến với mình sẽ đều là những “ người thân” của mình sau này.
Hi vọng những phân tích của Nghĩa cũng giúp anh chị 1 góc nhìn nào đó, để sau này nếu anh chị có lựa chọn 1 dự án thì sẽ đưa ra những quyết định chính xác nhất. Chúc anh chị luôn có những thương vụ đầu tư tuyệt vời và đạt hiệu quả cao.
Hoặc anh chị cũng có thể đặt câu hỏi ngay trong form dưới đây, Nghĩa và cộng sự sẽ trực tiếp phản hồi lại cho anh chị!
GỬI CÂU HỎI CHO NGHĨA
Nghĩa sẽ liên hệ ngay để giải đáp các thắc mắc của Anh, Chị
