Thị trường đất nền đang là phân khúc được rất nhiều các anh chị nhà đầu tư BDS quan tâm và rót vốn. Tuy nhiên, ngoài sự hiểu biết về BDS thì khi tham gia đầu tư đất nền anh chị cũng cần phải tìm hiểu kĩ về hành lang pháp lý để tránh được những rủi ro không đáng có.
Vì thế, Nghĩa sẽ chia sẻ với anh chị bài viết về những điều kiện về pháp lý để chủ đầu tư được bán dự án đất nền. Hy vọng, với bài viết này anh chị sẽ cảm thấy có thêm những kiến thức bổ ích cho những giao dịch đầu tư của mình. Cùng theo dõi dưới đây!
Khi nào chủ đầu tư được bán đất nền?
+ Đất nền là gì
Đất nền hoặc đất nền dự án thì không có định nghĩa cụ thể. Tuy nhiên, để dễ hiểu và để phân biệt với việc mua bán một lô đất thông thường thì mọi người hay gọi là “dự án đất nền” hoặc “đất nền dự án”.
Để có sản phẩm là đất nền mở bán thì pháp luật quy định bắt buộc chủ đầu tư phải tạo lập sản phẩm đất nền gắn với việc phát triển nhà ở theo dự án tùy mỗi loại với tên gọi khác nhau được quy định tại Khoản 2 Điều 17 của Luật nhà ở.
Cụ thể pháp luật quy định như sau:
“2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này bao gồm:
a) Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở;
b) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;
c) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;
d) Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”
Theo Điểm a) Khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai quy định:
“Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
1) Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;”
=> Như vậy để có sản phẩm đất nền, pháp luật không cho phép chủ đầu tư tự ý tách thửa, phân lô để bán mà không gắn liền với việc triển khai một dự án cụ thể, trừ thủ tục tách thửa thông thường.
Muốn phát triển dự án nhằm tạo lập ra sản phẩm đất nền thì pháp luật đều có những quy định và điều kiện chặt chẽ đi kèm, được quy định trong các luật về đất đai, nhà ở, xây dựng, quy hoạch và luật kinh doanh bất động sản,…và phải phù hợp với nhu cầu và điều kiện thực tế ở mỗi địa phương.
+ Điều kiện cần để chủ đầu tư được bán đất nền
Để thực hiện một dự án tạo ra được những sản phẩm đất nền thì chủ đầu tư phải thực hiện nhiều bước, nhiều công đoạn. Từ việc tạo lập quỹ đất, chuẩn bị hồ sơ pháp lý, xin chủ trương đầu tư, lập quy hoạch, xin phép xây dựng, triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng, nghiệm thu,…Vì thế cần mất rất nhiều thời gian, công sức và nguồn lực tài chính.
Hồ sơ pháp lý của dự án đất nền cần những gì:
+ Đối với những dự án đất nền có quy mô hơn 5ha, hồ sơ pháp lý bao gồm quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (trong trường hợp những dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha). Tất nhiên rằng, những bản quy hoạch đất nền này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và thông qua.
Quy hoạch chi tiết 1/500 được biết với tên gọi đầy đủ là “bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500”. Trong bản đồ quy hoạch này sẽ cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu trong dự án đất nền. Thêm vào đó là việc mô tả chi tiết hơn tất cả các bố trí của hạ tầng kỹ thuật cùng các công trình trên đất cũng như quy hoạch ranh giới từng lô đất.
+ Đối với những dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ. Pháp lý đầy đủ của đất nền dự án này phải có công văn chấp thuận chủ trương đầu tư được cơ quan có thẩm quyền cấp. Trong đó, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố như sau: Đánh giá năng lực chủ đầu tư, đánh giá nguồn gốc quỹ đất, quy hoạch khu đất như thế nào và tham vấn ý kiến các ban ngành có liên quan. Trong đó, bao gồm hạ tầng kỹ thuật: Điện, cấp thoát nước, hệ thống giao thông, PCCC… tất cả nhằm tránh hoàn toàn tình trạng công chồng chéo lên đất ngầm. Từ đó dẫn đến hư hại, cản trở công trình. Cuối cùng là làm tờ trình lên UBND tỉnh để được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Trường hợp dự án xây dựng nhà ở. Các dự án này phải đảm bảo tuân thủ quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng 1/500. Trong quy hoạch này sẽ quy định rõ ràng về mật độ xây dựng, số tầng được cho phép xây và khoảng lùi dự án…
+ Chủ đầu tư phải được cấp phép thực hiện dự án đầu tư
Khoản 1 điều 194 Luật đất đai 2013 nêu trên đã chỉ rõ:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Như vậy, chủ đầu tư phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thì mới có thể tiến hành thực hiện dự án.
+ Đối với dự án đất nền phân lô kinh doanh nhà ở phải đảm bảo các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các điều kiện như đã nêu trên bao gồm:
- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
- Hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực;
- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
- Khu vực tiến hành phân lô, bán nền không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.
+ Về tài chính
Về phía chủ đầu tư, muốn thực hiện được một dự án có đất nền để bán, thì nguồn lực tài chính đóng vai trò quan trọng nhất. Chủ đầu tư phải có tiền để tạo lập quỹ đất, đền bù giải phóng mặt bằng. Chủ đầu tư cần tiền để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước.
Tuy nhiên, do một số chủ đầu tư không đủ nguồn lực tài chính để thực hiện dự án, nên đã phải bán trước sản phẩm đất nền khi chưa đủ điều kiện mở bán nhằm có nguồn tiền để hoàn thiện dự án. Thậm chí có chủ đầu tư chưa được chấp thuận chủ trương để thực hiện dự án những vẫn bán hoặc bán sản phẩm trong dự án không có thật (dự án ma) để thu tiền.
Việc này dẫn đến hệ lụy và hậu quả khôn lường cho người mua và thị trường bất động sản.
Tóm lại: hồ sơ pháp lý cần có của 1 dự án đất nền là :
Bộ hồ sơ pháp lý đất nền dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán cần lưu ý thêm các vấn đề đi kèm như:
- Phê duyệt quy hoạch 1/500
- Sổ đất
- Quyết định giao đất
- Chấp thuận chủ trương đầu tư bằng văn bản
- Chấp thuận Phòng cháy chữa cháy, đấu nối điện nước, đường giao thông nội bộ
- Giấy phép xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản, giấy phép phần thân, phần móng đối với căn hộ căn cư
- Văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn
- Thông báo bảo lãnh ngân hàng
- Sở Xây dựng xem xét thửa đất chuẩn bị giao dịch có đang trong tình trạng thế chấp tại tổ chức tín dụng hợp pháp hay không (nếu thế chấp phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán).
Ở Việt Nam, không phải chủ đầu tư nào cũng sẽ đưa hết các giấy tờ liên quan tới pháp lý cho khách hàng xem. Hơn nữa các văn bản pháp luật cũng chồng chéo, rối rắm. Do vậy, việc tìm hiểu đối với đa phần người mua cũng khá khó. Tới khi xem được thực tế, người mua cũng khó xác định được có thật được các cơ quan có thẩm quyền cấp không, hay còn hiệu lực thời điểm hiện tại.
Để tránh nhũng rủi ro thì anh chị hãy dành thời gian để tìm hiểu kĩ về dự án, về chủ đầu tư xem có uy tín không. Anh chị cũng hãy hỏi các chuyên gia những người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực để được tư vấn thật cụ thể và giúp cho anh chị tránh tiền mất tật mang.
Hy vọng, những thông tin trên đây Nghĩa chia sẻ có ích cho anh chị. Anh chị có thể sẽ cần thêm kiến thức đầu tư và tư vấn chuyên sâu về bất động sản từ Nghĩa. Hãy gọi ngay Hotline để được giải đáp mọi thắc mắc về đầu tư:
 |
GỬI CÂU HỎI CHO NGHĨA Nghĩa sẽ liên hệ ngay để giải đáp các thắc mắc của Anh, Chị |
