Đất nền, KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ

Những rủi ro thường gặp phải khi đầu tư đất nền!

Thị trường BDS luôn là thị trường tiềm năng với lợi suất sinh lời vượt trội. Vì thế đây cũng là kênh đầu tư thu hút rất nhiều anh chị tham gia. Tuy nhiên, trong quá trình Nghĩa tư vấn và làm việc, Nghĩa đã bắt gặp rất nhiều anh chị còn thiếu nhiều kiến thức về BDS nói chung và đầu tư đất nền nói riêng. 

Có thể nói thị trường đất nền những năm gần đây hoạt động khá sôi động. Tuy nhiên, đây cũng là một thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro và có diễn biến bất thường. Để anh chị có thêm những kiến thức về đầu tư thị trường này, Nghĩa xin chia sẻ thông tin về những rủi ro thường gặp nhất khi đầu tư đất nền. Để từ đó anh chị sẽ nắm vững hơn, và có những quyết định kĩ lưỡng, sáng suốt khi tham gia đầu tư đất nền. 

Mời anh chị theo dõi! 

Những rủi ro thường bắt gặp khi đầu tư đất nền 

+ Những dự án ảo

Dự án ảo hay còn có tên gọi khác là dự án ma, đất nền ảo. Đây là tên thuật ngữ phổ biến chỉ những dự án không có thật, hay không hề tồn tại về mặt pháp lý. Đây cũng chính là một chiêu trò của chủ đầu tư hoặc môi giới nhà đất khi muốn dụ dỗ những người mua các dự án mà họ tự vẽ nên. 

Do không còn sức hấp dẫn nên các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ, và cả các nhà phát triển bất động sản đã dịch chuyển hoạt động đến những thị trường mới tại các tỉnh lẻ, nơi có sức hấp dẫn hơn do giá cả và các ưu đãi đầu tư, đặc biệt là có sự đầu tư mạnh vào hệ thống hạ tầng.

Trong quá trình Nghĩa làm việc, rất nhiều anh chị đã gặp phải các cò đất rao bán các dự án BDS đất nền không có thực để giăng bẫy, chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng. Thậm chí có trường hợp dự án một nơi, nhưng môi giới lại dẫn người mua đi xem đất ở một dự án khác.

Nghĩa khuyến, để anh chị không bị dính bẫy dự án ma, anh chị phải hết sức cẩn thận, tìm hiểu thật kĩ thông tin. Đặc biệt không nên ham rẻ, lợi nhuận cao mà đầu tư vào đất nền mập mờ về pháp lý. Đây là rủi ro khá thường xảy ra mà nguyên nhân có thể do người mua không chịu kiểm tra, tìm hiểu thông tin hoặc do người bán không cung cấp, cung cấp thông tin sai lệch (có thể do vô ý hoặc cố ý). Khi nhà đất anh chị dự định mua thuộc diện quy hoạch, có quyết định thu hồi đất có thể khiến bạn thiệt hại nặng nề, thậm chí là mất trắng.

+ Một lô bán cho nhiều người 

Đây không phải là một chiêu thức lừa đảo mới mẻ nhưng một số khách hàng không cẩn trọng vẫn “mắc bẫy”. Từ thời điểm đặt cọc cho đến lúc công chứng sang tên phải đợi ít ngày, lợi dụng thời cơ đó “cò đất” rao bán và nhận cọc của nhiều người khác. Nếu không tỉnh táo thì khả năng mất trắng là rất lớn.

Việc mua phải sổ giả, sổ chung, 1 sổ bán cho nhiều người… xuất hiện ở nhiều nơi, từ đất dân cho đến đất dự án, chung cư

+ Dự án bên trong tốt, bên ngoài xấu:

Đây là trường hợp CĐT phát triển dự án tương đối bài bản. Nhưng để giảm giá đầu vào, chủ đầu tư phải chọn những khu đất xa trung tâm. Việc thiết kế, xây dựng nội khu đồng bộ ở một mức độ tương đối thì CĐT có thể thực hiện được. Nhưng họ không thể can thiệp vào những giá trị cộng hưởng bên ngoài.

Môi trường xung quanh ô nhiễm, ngập nước, dân trí thấp, thiếu tiện ích, thưa thớt người…là những yếu tố kéo giá trị của dự án xuống. An ninh trật tự cũng là yếu tố cần lưu ý. Nếu ở chung cư có bảo vệ chuyên nghiệp thì an ninh tương đối đảm bảo; những khu nhà ở thấp tầng, đặc biệt liền kề sông, xa trung tâm, thành phần cư dân xung quanh phức tạp thì “thủy tặc” là vấn đề đáng ngại.

Hầu như những dự án hiện nay CĐT đang cố gắng làm xong phần cần bán để lấy tiền, họ không chú trọng bán xong rồi để làm sao giá trị sản phẩm mà khách hàng đã mua tăng giá, mà muốn tăng giá phải nghĩ đến tiện ích và giá trị kết nối các dự án xung quanh, mà khách hàng hay gọi là công thức “AT” ăn theo.

Nhìn chung tổng quan của các dự án hiện nay CĐT thiếu 1 cái nhìn hợp nhất. Không có sự liên kết hoặc liên minh tạo nên liên kết vùng để đẩy và kéo 1 khu vực thành 1 khu phức hợp. 

Thực tế cũng có khá nhiều đất nền dự án gặp phải trường hợp này. Vì thế, anh chị cũng cần phải tìm hiểu thật kĩ về tình hình quy hoạch, giao thông, cơ sở hạ tầng xung quanh khu vực đó. 

+ Chiến lược “ăn theo” của dự án bất khả thi: 

Có nhiều dự án quảng cáo ăn theo dự án sân bay, cảng biển…Mới nghe qua thì có vẻ hay, nhưng anh chị cần phân tích kỹ lưỡng sản phẩm. Mua BĐS gần sân bay thì có thể kinh doanh gì nếu không phải là cây xăng, khách sạn, mà để ở thì quá ồn. Lại có dự án quảng cáo ăn theo bệnh viện cao cấp. Nhưng nếu bệnh viện bên cạnh thì vấn đề môi trường, tiếng ồn có ảnh hưởng không, hơn nữa đây không phải là dịch vụ dùng thường xuyên.

Việc nghiên cứu mua 1 sản phẩm BĐS, thông thường anh chị phải nghĩ ngay đến chợ, trường học, siêu thị, nhà hàng, khách sạn, khu vui chơi….. Nhưng nếu như có sân bay, cảng biển, bệnh viện thì đó không phải giá trị cộng hưởng hoặc liên kết vùng, anh chị cũng cần nên lưu ý.

+ Hứa hẹn về hạ tầng

 Nhiều CĐT vẽ ra viễn cảnh tương lai nhà nước sẽ làm cầu, mở rộng đường qua dự án và giá trị lúc đó sẽ tăng. Rất nhiều trường hợp nhà mua đã lâu mà cầu không thấy đâu.  Nhiều anh chị thường xuyên bị môi giới lừa, lừa bởi tính hình thành trong tương lai, bởi họ sẽ đào tạo nhân viên môi giới vẽ những bức tranh màu hồng, tô đẹp cho dự án. Thực tế không phải dự án nào cũng có những lời “mị dân” thực hiện được.  Do đó anh chị cần quan tâm đến quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền cụ thể là bản vẽ 1/2.000.

Nhu cầu của thị trường bất động sản phụ thuộc vào mức độ phát triển, kinh tế và tiềm năng của từng vùng, từng tỉnh và được phân bố hợp lý cho từng thời kỳ, từng giai đoạn sao cho phù hợp với chủ trương và kế hoạch, tiến độ, phát triển kinh tế của địa phương. Tuy nhiên, nếu không được tính toán, nghiên cứu kỹ lưỡng sẽ dễ làm các nhà phát triển bất động sản đầu tư vượt cầu, tạo khủng hoảng thừa, lãng phí tài nguyên, dễ dẫn đến khủng hoảng kinh tế cho doanh nghiệp, ngân hàng và cả nền kinh tế khu vực.

Làm gì để hạn chế rủi ro khi tham gia đầu tư đất nền

Những yếu tố nhà đầu tư cần phải chú ý khi tham gia đầu tư đất nền mà Nghĩa muốn chia sẻ đến anh chị.

+ Tìm hiểu kĩ lưỡng pháp lý dự án 

Pháp lý là vấn đề quan trọng hàng đầu khi anh chị đầu tư BDS. Tuy nhiên, đây cũng lại chính là điều mà anh chị khó nhận biết hơn cả. Nếu không gặp được những chuyên gia tư vấn có tâm, chắc chắn rất dễ bị mua phải dự án “chết” và khả năng thanh khoản gần như bằng “0”.

Hồ sơ pháp lý đất nền dự án bao gồm những gì? Khi đầy đủ giấy tờ pháp lý, việc mua dự án sẽ trở nên an toàn. 

– Đối với những dự án đất nền có quy mô hơn 5ha, hồ sơ pháp lý bao gồm quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (trong trường hợp những dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha)

– Đối với những dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ. Pháp lý đầy đủ của đất nền dự án này phải có công văn chấp thuận chủ trương đầu tư được cơ quan có thẩm quyền cấp. 

– Cuối cùng là trường hợp dự án xây dựng nhà ở. Các dự án này phải đảm bảo tuân thủ quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng 1/500. Trong quy hoạch này sẽ quy định rõ ràng về mật độ xây dựng, số tầng được cho phép xây và khoảng lùi dự án…

+ Tìm hiểu quy hoạch, hạ tầng giao thông

Anh chị hãy lưu ý điều này giúp Nghĩa: không phải cứ có sân bay, dự án… sẽ giúp phát triển kinh tế địa phương ngay lập tức. Anh chị cần quan tâm thêm các yếu tố liên quan như kinh tế, các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, giao thông thuận lợi, và cơ hội nghề nghiệp…

An toàn nhất thì anh chị hãy chọn các dự án ” sống”. Đó là những dự án đất nền nằm gần khu dân cư, được thừa hưởng những tiện ích ngoại khu như điện, đường, trường, trạm. Hãy đảm bảo rằng trong mọi điều kiện, lô đất của anh chị có thể dễ dàng đáp ứng nhu cầu sinh sống, kinh doanh, buôn bán dễ dàng tại đây mà không gặp bất cứ trở ngại nào.

+ Hãy định giá mảnh đất thật kĩ 

Trước khi đầu tư, hãy nhờ các chuyên gia tư vấn BĐS hoặc những người có kinh nghiệm thẩm định giá trị thật của mảnh đất. Điều này sẽ giúp anh chị xác định được tiềm năng tăng giá của chúng đến đâu, có đạt được kỳ vọng hay không rồi mới đưa ra quyết định đầu tư.

Với những chia sẻ hữu ích trên đây về những rủi ro thường bắt gặp khi đầu tư đất nền, anh chị chắc chắn sẽ có cho mình những kiến thức kinh nghiệm khi tham gia đầu tư đất nền. Nếu anh chị thấy những chia sẻ của Nghĩa trên đây mang đến những hữu ích trong quá trình anh chị tìm hiểu đầu tư đất nền. Anh chị hãy theo dõi và phản hồi lại bài viết trên đây và ủng hộ kênh tư vấn đầu tư trên Youtube của Nghĩa

Hoặc anh chị cũng có thể nhắn tin, gọi trực tiếp cho Nghĩa thông qua Hotline:

Hoặc anh chị cũng có thể đặt câu hỏi ngay trong form dưới đây, Nghĩa và cộng sự sẽ trực tiếp phản hồi lại cho anh chị!
GỬI CÂU HỎI CHO NGHĨA
Nghĩa sẽ liên hệ ngay để giải đáp các thắc mắc của Anh, Chị

    CÁC BÀI VIẾT LIÊN QUAN
    Subscribe
    Notify of
    guest
    0 Comments
    Inline Feedbacks
    View all comments