Thủ tục, quy trình chuyển nhượng hợp đồng khi mua bán căn hộ chung cư

Hiện nay, có rất nhiều khách hàng, sau khi mua căn hộ chung cư, vì nhiều lí do nào đó muốn chuyển nhượng căn hộ đã mua cho người khác. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm được những quy trình và thủ tục khi làm hợp đồng chuyển nhượng cho bên thứ 3. Dưới đây là những thông tin hữu ích nhất cho những khách hàng quan tâm đến vấn đề này

Mục lục

Những yêu cầu về thủ tục pháp lý khi tiến hành chuyển nhượng căn hộ chung cư

Chuyển nhượng căn hộ chung cư là nhu cầu của rất nhiều chủ căn hộ và khách hàng

Về vấn đề thủ tục pháp lý khi chuyển nhượng căn hộ chung cư, pháp luật Việt Nam hiện đã quy định rõ như sau:

– Tại khoản 6, điều 18 thông tư 16/2010/TT – BXD Bộ Xây dựng có quy định rõ:

” Đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác thì còn phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự. Cụ thể, bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp và các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định.
b) Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Thông tư này mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

– Cũng vậy, theo khoản 1, điều 20 tại Thông tư 16/2010/ TT-BXD Bộ Xây dựng cũng nêu rõ:

“a) Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định tại phụ lục số 14 ban hành kèm Thông tư này. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước;

b) Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập theo quy định tại điểm a khoản này, một trong hai bên theo thỏa thuận nộp bản sao các giấy tờ bao gồm:

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

– Bản sao biên lai nộp tiền góp vốn, tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư

– Bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư

cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật.

Lưu ý, nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế;

c) Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng, bao gồm:

– Bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế;

– Bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư

– Bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng

để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này.

Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.

Cũng vậy, kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng.

Song song với đó, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Như vậy căn cứ vào các quy định trên, Tùy vào từng trường hợp cụ thể anh chị sẽ có cách giải quyết khác nhau như sau:

– Đối với trường hợp chủ đầu tư chưa bàn giao căn hộ, khách hàng có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư mà anh chị đã kí với chủ đầu tư cho người thứ ba và cần tuân theo các yêu cầu về thủ tục pháp lý kể trên.

– Ngược lại, trong trường hợp người mua đã được nhận bàn giao căn hộ chung cư, tuy nhiên vẫn chưa nhận được sổ đỏ thì ở tình huống này, anh chị nên thực hiện thủ tục ủy quyền cho người thân hoặc những người có thể giúp anh chị bán căn hộ của mình theo thủ tục công chứng tại các tổ chức có đủ năng lực công chứng.

Quy trình chuyển nhượng chung cư

Quy trình chuyển nhượng chung cư phải được tuân thủ đúng

Cụ thể, quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư sẽ được tiến thành theo các bước sau:

Bước 1: Chủ sở hữu căn hộ chung cư đang muốn chuyển nhượng gửi đơn cho chủ đầu tư xin chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ của mình.

Cụ thể, chủ đầu tư dự án sẽ tiến hành kiểm tra căn hộ của theo những tiêu chí như. Căn hộ có đang thế chấp hợp đồng mua bán vay vốn của ngân hàng hay không, lô đất dự án có đang gặp rắc rối gì về tranh chấp, mâu thuẫn hay mập mờ về quyền sở hữu hay không… Nếu không có vấn đề gì, chủ đầu tư sẽ thông báo cho chủ hộ là căn hộ chung cư đủ điều kiện để làm thủ tục chuyển nhượng chung cư.

Bước 2: Làm thủ tục chuyển nhượng

Sau khi thống nhất rõ ràng về thời gian, địa điểm, “thuận mua vừa bán” trong việc chuyển nhượng, hai bên: Bên chuyển nhượng và bên được chuyển nhượng sẽ cùng nhau đến văn phòng công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Trong trường hợp giữa người mua (bên được chuyển nhượng) và người bán (bên chuyển nhượng) không xảy ra vấn đề gì phát sinh thì sau bước này bên mua sẽ tiến hành chuyển tiền mua căn hộ cho bên bán.

Bước 3: Lấy biên lai và đóng thuế

Ở bước này, một trong hai bên mua hoặc bên bán sẽ cử người đại diện chung để ra chi cục thuế lấy biên lai và đóng thuế. Về tiền thuế, thông thường, sẽ được tính la 2 % trên giá trị hợp đồng mua bán căn hộ.

Tùy theo thỏa thuận giữa các bên mà người chịu trách nhiệm đóng thuế sẽ khác nhau. Tuy nhiên, thông thường, các bên sẽ thỏa thuận và mỗi bên chịu một nửa tiền thuế.

Bước 4: Công chứng giấy tờ và giao lại cho chủ đầu tư

Công chứng giấy tờ và giao lại cho chủ đầu tư và kết thúc quá trình chuyển nhượng

Sau khi lấy biên lai thu thuế về, hai bên chuyển nhượng và bên được chuyển nhượng sẽ tập hợp tất cả các loại giấy tờ đem đi công chứng, sau đó giao cho chủ đầu tư để xác nhận việc chuyển nhượng.

Theo đó, nếu có đầy đủ giấy tờ theo đúng pháp luật quy định bao gồm: văn bản công chứng chuyển nhượng, biên lai thuế và giấy xác nhận đã nộp thuế thì chủ đầu tư sẽ buộc phải xác nhận việc chuyển nhượng. Mức phí xác nhận chuyển nhượng sẽ tùy vào yêu cầu riêng của mỗi chủ đầu tư. Sau khi chủ đầu tư xác nhận chuyển nhượng thì thủ tục chuyển nhượng coi như hoàn thành.

Cuối cùng, nếu có bất cứ thắc mắc gì về vấn đề chuyển nhượng căn hộ như những thủ tục hồ sơ giấy tờ cần chuẩn bị, những rủi ro, trục trặc trong chuyển nhượng và cách khắc phục rủi ro… anh chị hãy liên hệ ngay với Nghĩa để được hỗ trợ tư vấn chuyên sâu, khách quan, nhiệt tình nhất!