Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam từ 1993 đến nay sẽ giúp anh chị giải đáp các băn khoăn. Thị trường sắp tới đi về đâu? Có nên đầu tư thời điểm này hay không?
Với kinh nghiệm hơn 10 năm nghiên cứu, tìm hiểu về thị trường BĐS. Và 6 năm trong vai trò chuyên gia tư vấn BĐS đầu tư cho hàng nghìn anh chị khách hàng. Nghĩa rất đồng cảm và hiểu những bận tâm, băn khoăn của anh chị.
Nhằm giúp anh chị nhìn rõ nét hơn về tình hình thị trường BĐS hiện nay, ở bài viết này, Nghĩa sẽ đi:
- Tổng kết lại tỉnh hình thị trường BĐS trong suốt 20 năm qua từ 1993 đến nay.
- Và dự báo về thị trường BĐS trong thời gian tới.
Hi vọng sẽ giúp anh chị xác định được đâu là thời điểm tốt nhất để xuống tiền đầu tư nhằm thu lợi nhuận cao và an toàn nhất. Mời anh chị cùng tham khảo.
Phần 1: Tổng kết tình hình 20 năm thị trường BĐS từ 1993 đến nay
Nhìn lại thị trường BĐS 20 năm qua có lẽ anh chị sẽ đồng ý với Nghĩa là thị trường này phát triển theo một chu kỳ nhất định. Mà sau mỗi thời điểm sốt đất, BĐS sẽ có những thời điểm lao dốc và khoảng nghỉ để phục hồi trở lại.
Nói cách khác, nếu ví biểu đồ phát triển BĐS từ tình từ năm 1993 đến nay như một đồ thị hình sin thì đồ thị này đã có 4 lần đạt đỉnh (sốt đất) và 4 lần lao dốc (chạm đáy) thị trường. Cụ thể như sau:
Tổng kết 1: 4 Lần đạt đỉnh sốt đất
Lần sốt đất đầu tiên: 1993-1994
Cơn sốt đất này diễn ra trong bối cảnh Luật đất đai năm 1993 của nước ta chính thức ra đời, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được dễ dàng hơn bao giờ hết.
Cũng trong thời gian này, mức tăng trưởng kinh tế của cả nước nhảy vọt, cao hơn rất nhiều so với trước đây. Cụ thể vào năm 1993 mức tăng trưởng đạt 8,1%, sang năm 1994 tiếp tục tăng 8,8% và đỉnh điểm là năm 1995 tăng 9,5%.
Có thể nói chính việc tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ đã kéo theo nhu cầu về đất ở và đất sản xuất tăng lên nhanh chóng. Đồng thời, việc tăng trưởng GDP trong nhiều năm liên tiếp cũng gây ra tâm lý tin tưởng vào tiềm năng tăng giá đất trong tương lai, khiến giới đầu tư đổ xô đi mua đất, dẫn đến cơn sốt đất đầu tiên trong lịch sử phát triển BĐS nói trên.
Lần sốt đất thứ 2: 2001-2003
Sau cơn sốt đất đầu tiên khoảng 7-8 năm, thị trường BĐS lại chứng kiến thêm một cơn sốt đất thứ 2.
Theo tìm hiểu của Nghĩa thì sở dĩ có cơn sốt đất này là bởi vào những năm 2000 nhà nước đã ban hành Luật Doanh nghiệp (2000) và Luật đầu tư nước ngoài (2001) trong đó có chính sách cho Việt kiều mua nhà tại Việt Nam. Đồng thời có những chính sách về điều chỉnh giá bán đất đai.
Chính việc “mở cửa” về pháp luật này đã tạo điều kiện cho những người nước ngoài mua đất tại Việt Nam được dễ dàng hơn. Dẫn đến tình trạng sốt đất đỉnh cao mà theo Nghĩa được biết thì mức giá đất lúc bấy giờ của Việt Nam cao nhất thế giới, thậm chí còn cao hơn cả các nước công nghiệp phát triển.
Rất nhiều nhà đầu tư cho rằng giới ngoại kiều sẽ đổ xô vào thị trường Việt Nam nên tập trung “ôm” các dự án vùng ven, nhà mặt tiền- nơi mà họ cho rằng Việt kiều sẽ thích. Cơn sốt đầu cơ nóng ở khắp nơi. Thị trường giao dịch sôi động chưa từng có.
Tuy nhiên trên thực tế, theo tìm hiểu của Nghĩa thì không có bất cứ công trình hay dự án nhà ở tầm cỡ nào được xây dựng trong thời điểm này. Điều này cho thấy cơn sốt lần 2 này chủ yếu là cơn sốt ảo của giới đầu cơ mà thôi.
Lần sốt đất thứ 3: 2007-2008
Sau cơn sốt ảo lần 2 khoảng 5-6 năm thì cơn sốt đất lần 3 lại xuất hiện trong bối cảnh Việt Nam gia nhập WTO (2007).
Nền kinh tế lúc này được kỳ vọng sẽ đón sóng đầu tư hội nhập, tăng trưởng tín dụng cao và thị trường chứng khoán phát triển thịnh vượng. Theo đó, một nguồn vốn thặng dư lớn từ chứng khoán được chuyển đổi sang BĐS.
Và như anh chị đã biết, năm 2007 này cũng là năm Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực. Đồng thời các luật về Đăng ký bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở và các chính sách mua nhà cho Việt kiều được hoàn thiện đã giúp các nhà đầu tư BĐS yên tâm hơn khi tham gia thị trường.
Lúc này, với nguồn tiền lớn mạnh cộng thêm pháp lý rõ ràng, nhu cầu thị trường đặc biệt hướng tới phân khúc cao cấp với các nhà mặt tiền, chung cư cao cấp và biệt thự. Giá đất lúc này theo tìm hiểu của Nghĩa tăng trung bình từ 50-70%, thậm chí với các dự án đắc địa, mức giá có thể tăng đến 100%. Với tiềm năng thanh khoản tốt, thu lời cực cao, rất nhiều nhà đầu tư lướt sóng đã tham gia thị trường BĐS giai đoạn này.
Sốt đất lần 4: 2014-2018
Vào cuối năm 2013, với sự điều chỉnh của luật kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở cộng thêm việc nền kinh tế cả nước đi vào ổn định, GDP gia tăng và lạm phát được kiểm soát chặt chẽ, thị trường BĐS bước vào thời kỳ hoàng kim mới.
2014-2018: những năm chứng kiến thời kỳ hoàng kim của BĐS
Cụ thể, với việc nhà nước cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại VN đã khiến thị trường BĐS sôi động hẳn lên. Hàng loạt các loại hình BĐS mới ra đời như Condotel, Shophouse, Officetel, BĐS công nghiệp… Nguồn cung BĐS cũng dồi dào nhất từ trước đến nay.
Và nếu anh chị còn nhớ thì tầm năm 2018, trước những thông tin về triển khai đặc khu kinh tế, sốt đất đã lan rộng tại khắp các khu vực trên cả nước, đặc biệt là các địa phương như Vân Đồn, Phú Quốc, Bắc Vân Phong. Một số tỉnh thành miền Trung và Nam Bộ như Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa, Bình Dương, Long An, Đồng Nai… giá đất cũng tăng mạnh trong thời gian này.
Tổng kết 2: 4 Lần lao dốc chạm đáy thị trường
Theo quy luật tất yếu, thị trường có lúc thăng lúc trầm, lúc lên lúc xuống. Ngay sau những lần sốt đất là những lần lao dốc không phanh chạm đáy của thị trường BĐS. Cụ thể như sau:
Lần chạm đáy đầu tiên: 1995-1999
Trước tình hình sốt đất mạnh mẽ những năm 93-95, nhà nước đã nhanh chóng ban hành Nghị định 18 và 87 về thuế đất nhằm bình ổn giá đất và ngăn chặn hiện tượng đầu cơ trên thị trường. Theo đó, người sử dụng đất sẽ phải trả 2 lần tiền bao gồm tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất.
Sở dĩ nhà nước yêu cầu như vậy là để phân loại các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính để tham gia đầu tư BĐS. Và hệ quả là một loạt các nhà đầu cơ bán tháo, xả hàng ồ ạt nhằm lấy tiền trả ngân hàng. Điều này khiến cho thị trường BĐS trong trạng thái ứ hàng và lao dốc không phanh.
Còn một lí do khác theo Nghĩa cũng ảnh hưởng đến tình trạng chạm đáy BĐS thời điểm này chính là tình hình suy thoái kinh tế ở Châu Á mà khởi đầu là ở Thái Lan cũng khiến cho các dự án BĐS nước ngoài vào Việt Nam gặp thất bại nhanh chóng, khiến cho việc suy thoái của thị trường địa ốc vốn đã suy thoái nay lại càng nặng nề hơn.
Lần chạm đáy thứ 2: 2003-2006
Lần lao dốc thứ 2 của thị trường BĐS vào những năm 2003-2006. Ngay sau cơn sốt đất những năm 2001-2003 thì cuối năm 2003 thị trường BĐS đã có dấu hiệu trầm lắng với lượng giao dịch thành công giảm xuống 28%. Sang năm 2004 giảm tiếp 56% và đỉnh điểm là năm 2005 giảm còn 78%.
Theo nghiên cứu của Nghĩa. Lí do khiến BĐS trầm lắng là bởi. Năm 2003 Luật Đất đai và nghị định 181 của nhà nước đã yêu cầu các dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán. Điều này đã chấm dứt tình trạng phân lô bán nền trước đó.
Chưa kể đến năm 2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế. Đã khiến cho chi phí đền bù giải tỏa lên cao khiến các dự án mới gặp khó khăn. Lợi nhuận thu được từ đầu tư BĐS giảm mạnh. Khiến giới đầu tư vốn sẵn tiền nhàn rỗi nhanh chóng chuyển hướng sang thị trường chứng khoán nhằm bảo trì tài sản vốn có của mình. Thị trường BĐS gần như tê liệt. Cơn sốt đầu cơ chính thức tan rã.
Lần chạm đáy thứ 3: từ 2009-2013
Có một sự thật là hầu hết các thời điểm BĐS chạm đáy đều trùng khớp với những biến động lớn của kinh tế. Và như anh chị đã biết, khoảng thời gian diễn ra “khủng hoảng” BĐS lần 3 cũng là thời điểm khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Nền kinh tế Việt Nam chứng kiến tình trạng lạm phát và nợ xấu tăng nhanh. Lãi suất vay vốn ngân hàng ở mức 23-24%/năm.
BĐS lao dốc lần 3 vào những năm 2009
Theo tìm hiểu của Nghĩa, giá bán BĐS lúc này giảm xuống trung bình từ 40-50%. Mãi cho đến năm 2009-2010, gói kích cầu của chính phủ mới giúp thị trường ấm trở lại. Lúc này một số nơi xuất hiện sốt đất cục bộ do ảnh hưởng của chính sách mua bán nhà trên giấy và dự án quy hoạch thủ đô được mở rộng.
Tổng kết 3: Từ 2019 đến nay, thị trường chững lại và đi ngang
Nếu như hồi đầu năm 2019, Nghĩa còn nhớ là sốt đất ở rất nhiều nơi như Đà Nẵng, Quảng Nam, Cần Giờ (TP.HCM), Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh (Hà Nội)… thì cuối năm đó các cơn sốt này nhanh chóng tan đi và thị trường rơi vào trầm lắng.
Thực tế, ở góc nhìn toàn cảnh thì thị trường BĐS thời điểm này vẫn đang trong chu kỳ phục hồi tăng trưởng. Tuy nhiên khi nghiên cứu về nguồn cung và lượng giao dịch thì Nghĩa thấy chúng sụt giảm đáng kể. Mà theo Nghĩa, lý do có sự sụt giảm như vậy là bới các yếu tố sau:
- Thứ nhất là quỹ đất các khu trung tâm của các thành phố lớn như Hà Nội, HCM, Đà Nẵng… đang dần khan hiếm.
- Thứ hai là thủ tục pháp lý BĐS đang bị trì hoãn và trong quá trình hoàn thiện dần.
- Thứ ba là nhà nước và các địa phương đang triển khai rà soát và tạm dừng hàng loạt các dự án sai phạm trên diện rộng.
- Và cuối cùng là do “bóng ma” Covid đã ảnh hưởng nặng nề không chỉ đến thị trường BĐS nói riêng mà toàn cảnh nền kinh tế nói chung.
Vì những lý do này, thay vì tiếp tục phát triển mạnh mẽ theo chu kỳ hình sin, BĐS có dấu hiệu lặng sóng và đi ngang.
Phần 2: Dự báo tương lai gần của thị trường BĐS hiện nay
Ở phần 1 anh chị đã thấy, thị trường BĐS phát triển theo chiều thuận của tăng trưởng kinh tế và chịu sự cầm cân nảy mực của các chính sách pháp lý đương thời của nhà nước.
Trong đó, Nghĩa nhận thấy rằng, thị trường BĐS chịu sự tác động mạnh mẽ nhất bởi 3 yếu tố sau:
- Thứ nhất là quá trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng đô thị
- Thứ hai là hệ thống chính sách tài chính, tiền tệ và tín dụng
- Thứ ba là hệ thống pháp luật và chính sách kinh tế thông qua quá trình điều hành của các cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương.
Như vậy, từ 3 yếu tố này, soi chiếu vào tình hình thực tế của thị trường BĐS hiện nay anh chị có thể thấy:
Dự báo 1: Tốc độ đô thị hóa vẫn đang tiếp tục gia tăng và chỉ bị ngưng trệ bởi dịch Covid.
Hệ thống tài chính tiền tệ và tín dụng hiện cũng đang “đóng băng” vì lý do tương tự. Tuy nhiên, điều này có nghĩa là từ nay đến cuối năm, khi chiến dịch tiêm vắc xin Covid được triển khai trên toàn thế giới và chính sách “sống chung với dịch bệnh” được thực thi thì việc kinh tế và đô thị hóa chắc chắn sẽ sớm phục hồi và phát triển mạnh mẽ trở lại là điều thấy rõ trước mắt.
Các hành lang pháp lý về BĐS hiện vẫn đang được nhà nước gấp rút hoàn thiện và thông qua theo hướng phát triển và bền vững. Do đó, sẽ không có chuyện xảy ra bong bóng bất động sản như nhiều anh chị lo lắng. Cũng vậy, trước tình hình dịch bệnh được kiểm soát khả quan trên thế giới, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ sớm trở lại và làm nóng thị trường đầu tư ngay sau khi nhà nước mở cửa sau dịch bệnh.
Tất nhiên, theo Nghĩa, ở thời điểm hiện tại, vẫn có thể tiếp tục xảy ra hiện tượng sốt đất ở các khu vực nằm trong quy hoạch của thủ đô hay vùng đặc khu. Và các khu đô thị mới sẽ sớm được đầu tư hạ tầng kỹ thuật, xã hội nhằm thu hút khách hàng nhanh chóng.
Dự báo 2: Bất chấp bóng ma của dịch bệnh, thị trường BĐS 6 tháng cuối năm 2021 được dự báo sẽ sớm khởi sắc trở lại
Như vậy, dễ thấy, khoảng thời gian hiện nay được coi là “khoảng nghỉ” để thanh lọc thị trường BĐS và tạo đà cho sự phát triển trong thời gian sắp tới. Mà theo Nghĩa, chỉ trong 6 tháng cuối năm 2021 này, thị trường BĐS sẽ sớm có những dấu hiệu khởi sắc trở lại và tiếp tục bùng nổ trong những năm tiếp theo.
Vậy, trở lại với câu hỏi ban đầu, đây có phải là thời điểm thích hợp nhất để xuống tiền đầu tư các dự án hay không? Nghĩa tin rằng, tự bản thân anh chị bây giờ đã có được câu trả lời cho chính mình.
Cuối cùng, nếu còn bất cứ băn khoăn nào về thị trường BĐS hiện nay, anh chị hãy gọi ngay cho Nghĩa để được tư vấn theo số Hotline dưới đây.
Hoặc cần tìm hiểu thêm thông tin về các dự án đang được triển khai, anh chị có thể để lại SĐT hoặc Email Nghĩa sẽ chủ động liên hệ và tư vấn trực tiếp, miễn phí đến anh chị.
Và đừng quên truy cập trannghia.net mỗi ngày để được cập nhật những thông tin hữu ích nhất về thị trường BĐS hiện nay.
GỬI CÂU HỎI CHO NGHĨA Nghĩa sẽ liên hệ ngay để giải đáp các thắc mắc của Anh, Chị |